РАЗДЕЛ 2
CТРУКТУРНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ И ПОВЕДЕНИЕ СУБЪЕКТОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Структурная организация рынка недвижимости
В данном разделе исследование рынка недвижимости будет построено на двух
методологических подходах. Прежде всего, это – методология структурной
организации. А во-вторых, это анализ на основе поведенческой концепции,
предполагающей раскрытие моделей и принципов поведения субъектов рынка
недвижимости. Фундаментальные методологические основы познания рынка
недвижимости получат свое дальнейшее развитие в исследовании его функциональной
и институционально-трансакционной структуру.
В настоящее время существует много однородных определений рынка недвижимости.
Приведем некоторые из них. «Рынок недвижимости – это определенный набор
механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с
ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между
различными конкурирующими вариантами землепользования. [293,с.83]. Подобное
определение дается в другом литературном источнике. «Рынок недвижимости можно
определить как систему экономических отношений, посредством которых через
динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется
передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к
покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены
и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами
использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого
территориального образования»[65,с.10]. Эти определения являются наиболее
распространенными, поскольку представляют собой модификации классических
подходов известных специалистов в области анализа и оценки недвижимости
[270,с.5]. Некоторые отличия имеются в определениях рынка недвижимости как
сферы вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических
отношений, возникающей при операциях с недвижимостью [12,с.10]. Существующие
исследования рынка недвижимости построены на его анализе как системной
организации, однако, в них мало внимания обращается на внутреннею
конструктивную организованность рынка недвижимости. Это вполне объяснимо,
поскольку большинство существующей литературы о рынке недвижимости носит
учебный или практический характер. Тем самым не ставится специальная задача его
исследования на методологическом уровне.
По нашему мнению, структура рынка недвижимости должна раскрыть механизм
взаимодействия производителей и потребителей, способ соединения покупателей и
продавцов, устройство экономической деятельности субъектов, совокупность
институтов, которые координируют и осуществляют трансакции, обеспечивающие
обмен материально-вещественных свойств недвижимости и полномочий, выгод,
интересов, преимуществ, возникающих в связи с их присвоением.
Концептуальное исследование рынка недвижимости предполагает рассмотрение его
системной целостности, имеющей строго определенную структурную организацию.
Структура рынка недвижимости представляет собой устройство хозяйственных
связей, которое характеризуется конкретным способом взаимодействия определенных
субъектов как функциональных носителей спроса и предложения относительно
разнообразных сторон самого объекта (материально-вещественного тела,
полезности, прав и выгод). Именно структура создает каркас системы отношений на
рынке недвижимости, формирует архитектурный образ связей элементов и частей,
определяет возможности и условия функционирования экономических законов,
обеспечивает формы экономического поведения субъектов и реализацию их
интересов.
Структурный анализ рынка недвижимости позволяет: во-первых, выяснить его место,
роль, функциональное предназначение в целостной системе рыночной экономики;
во-вторых, определить силы, обеспечивающие его развитие и функционирование;
в-третьих, выявить те элементы, на (и через) которые данные силы действуют; тем
самым, в-четвертых, прогнозировать способы реагирования рыночного механизма на
возможные изменения социально-экономических условий. Только внутри структуры
конкретный смысл приобретают основные экономические закономерности
функционирования рынка недвижимости (ценообразования, финансирования,
кредитования и др.) и способы поведения соответствующих субъектов.
Существенной характеристикой структуры рынка недвижимости является уровень его
организации, т.е. количество имеющихся элементов системы, состояние, в котором
они находятся, характер и интенсивность структурных связей.
Низкий уровень организации рынка недвижимости означает отсутствие его отдельных
частей (секторов и сегментов), низкую интенсивность взаимодействия субъектов в
силу неразвитости институциональной структуры (например, отсутствие необходимых
норм и правил, отдельных институтов) и инфраструктурных звеньев (страхования,
ипотечного кредитования и др.). В неразвитом варианте рынок недвижимости
пассивно отражает внешнее воздействие других сфер (финансирования, кредитования
и т.п.) и процессов (в частности, не участвует в циклах деловой активности), не
в состоянии самостоятельно оказывать активное влияние на них, не может
обеспечивать воспроизводство своих собственных элементов и отношений.
На более высоком уровне организации рынок недвижимости начинает активно
воздействовать на окружающую его среду, приспосабливая ее к своим собственным
потребностям, создает и восстанавливает необходимые элементы, разрушает
устаревшие звенья своей структуры. Так, в развитой форме рынок недвижимости
стимулирует ипотечное кредитование, активно включается в инвестиционные
процессы, мод
- Київ+380960830922