РОЗДІЛ 2.
ОБ’ЄМНО-ПЛАНУВАЛЬНА ОРГАНІЗАЦІЯ ТОРГОВЕЛЬНИХ КОМПЛЕКСІВ НА ОСНОВІ РЕНОВАЦІЇ
ПРОМИСЛОВИХ БУДІВЕЛЬ
2.1. Функціонально-просторова організація торговельних комплексів
За визначенням Міжнародної ради торговельних центрів (ICSC), торговельний
центр є об’єктом торговельної нерухомості, який спланований, зведений і
керується як єдине ціле, що включає до свого складу орендні і загальні площі з
мінімальною площею, що здається в оренду, (GLA) від 5000 кв.м [20, 150]. В
цілому, торговельний центр являє собою сукупність підприємств торгівлі, послуг,
громадського харчування і розваг, які підібрані у відповідності до концепції
центру і функціонують в спеціально спланованій будівлі (або комплексі
будівель), що управляється і підтримується у вигляді єдиної функціональної
одиниці [20]. В цілому, торговельні центри можна класифікувати за розміром і
місткістю (відповідно до ролі в системі обслуговування), спеціалізацією і
форматом, об’ємно- планувальним рішенням, композиційним рішенням, за схемою
розміщення підприємств, за кількістю магнітів, за поверховістю (рис. 2.1).
Для успішного і прибуткового виконання громадсько-торговельного обслуговування
функціонально-просторова організація сучасного ТЦ в умовах нового будівництва
має відповідати наступним вимогам [18, 151, 150]:
- містобудівні: забезпечення пішохідної та транспортної доступності; зв’язок
входів і виходів торговельного центру з шляхами пішоходів і транспорту та
зупинками; наявність парковки; забезпечення функціонування основних зон
торговельного центру – пішохідної, господарчої і транспортної; виявлення в
забудові; створення інформаційно насиченого і комфортного середовища;
- функціонально-технологічні, пов’язані із специфікою функціонального процесу:
гнучкість планувальної схеми; цілісність планувального рішення; формування
просторово-комунікаційного остова і стимулювання потоків відвідувачів
відповідно до принципу розміщення «магнітів»; створення
«неторговельних магнітів» для візуального об’єднання і підвищення привабливості
комплексу; створення комфортних і інформаційно-насичених маршрутів для
відвідувача; ефективне співвідношення торговельних і неторговельних площ;
забезпечення логістичних потоків між торговельною і допоміжною зоною.
Аналіз виконання містобудівних вимог до функціонально-планувальної структури
торговельних комплексів на основі реновації виявив, що умови розташування таких
ТЦ в міській забудові забезпечують транспортну і пішохідну доступність. Центри
місцевого значення розташовуються як вглибині кварталів, в оточенні житлової
забудови, так і вздовж магістральних вулиць; радіус пішохідної доступності не
перебільшує 500 м („Мегамакс” по вул.. Сурикова в Києві).
Центри міського значення на основі реновації промислових будівель також
формуються у наближених до житла примагістральних територіях, поблизу
пересадочних вузлів, станцій метрополітену, що забезпечує у більшості випадків
пішохідну доступність (ТЦ „Мегамакс” по вул.. Горького, „Більшовик” в Києві та
ін.). Така ситуація обумовлюється тим, що переважна кількість об’єктів
реновації розташовані на віддалі не більше 50 м від житлової забудови.
Об’єкти, розташовані на віддалі від житлової забудови (800-1000 м), як правило,
є центрами спеціального відвідування (ТЦ „Караван”, „Городок”, „Мегамакс” на
Петрівці, „Макрос”) і розраховані, переважно, на транспортну доступність. Вони
розміщуються на важливих міських магістралях, поблизу пересадочних вузлів і
залізничних станцій і мають розвинуті паркінги, і можуть впливати на розвиток
пішохідно-транспортної мережі (організація зупинок громадського транспорту,
підземних та надземних переходів, спеціальних маршрутів та ін.)
В цілому, при формуванні ТЦ на основі реновації для забезпечення потоку
відвідувачів використовуються наступні заходи:
- безкоштовні рейсові маршрути;
- розвинута транспортна зона ТЦ (місткі паркінги);
- зв’язок вхідних груп ТЦ з зупинками транспорту;
- акцентування вхідних груп за допомогою архітектурних і рекламних прийомів;
- композиційна переорієнтація вхідних груп для отримання найбільш повного
потоку відвідувачів;
- візуальне виявлення об’єкту з боку транспортних магістралей за допомогою
засобів інформації;
- формування потоку відвідувачів шляхом розвитку транспортної інфраструктури:
будівництво надземних пішохідних переходів, організація зупинок громадського
транспорту (табл. 2.1).
Таблиця 2.1
Результати аналізу використання прийомів виконання містобудівних вимог на
прикладах ТЦ на основі реновації промислових будівель м. Києва
ТЦ
Умови розташування в структурі міста
Прийоми виконання містобудівних вимог
"Городок"
На міській магістралі поблизу транспортно-пересадочного вузла, станції
метрополітену, на віддалі від житлової забудови
"Променада"
В серединній зоні міста в оточенні житлової забудови
"Більшовик"
На міській магістралі поблизу станції метрополітену
"Караван"
На периферії міста на міській магістралі, на віддалі від житлової забудови
"Макрос"
На міській магістралі поблизу транспортно-пересадочного вузла, на віддалі від
житлової забудови
"Мегамакс" (на Петрівці)
На міській магістралі поблизу транспортно-пересадочного вузла, на віддалі від
житлової забудови
"Мегамакс" (вул. Сурикова )
В серединній зоні міста в оточенні житлової забудови
"Мегамакс" (вул. Антоновича)
В центрі міста поблизу магістралі та станції метрополітену
Основними зонами торговельного комплексу є торговельно-пішохідна, господарча і
транспортна. Умовою п