Глава 21 Земельного кодексу України передбачає продаж на конкурентних засадах, тобто у формі аукціону або конкурсу, земельних ділянок лише під забудову. Впровадження земельної застави вимагає визначення правил проведення земельних торгів для земельних ділянок сільськогосподарського призначення. [200] Купівля-продаж землі та цінних паперів, регулюючих відносини земельної власності, на аукціонах встановить їх реальну ціну, що буде об'єктивною інформацією при складанні відповідних договорів застави, купівлі-продажу та оренди землі. [414, С.61] Реалізація земельних ділянок на прилюдних торгах при зверненні стягнення на предмет іпотеки унеможливлює набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення в процесі звернення стягнення на заставлене майно боржника за ціну, що менше ринкової. [415, С. 11] Незважаючи на те, що практика застосування цієї процедури реалізації земель сільгосппризначення поки що відсутня, є всі підстави вважати, що норма про звернення стягнення на такі ділянки виключно на конкурентних засадах повною мірою відповідає інтересам власників зазначених земельних ділянок. Їх продаж на прилюдних торгах надасть землевласникові можливість отримати за заставлену земельну ділянку її справжню ціну, а не ту, яку нав'язує банк-кредитор під час укладення договору застави.
При зверненні стягнення на заставлені земельні ділянки сільськогосподарського призначення необхідно враховувати спеціальне земельне законодавство, що встановлює обмеження кола осіб, які мають право набувати такі земельні ділянки. Право на придбання таких земельних ділянок, як відомо, мають особи, професійно пов'язані з зайняттям сільськогосподарською діяльністю, а серед них переважне право повинно належати громадянам, які володіють земельними ділянками, які є суміжними до відчужуваних. [416, С. 207] На думку автора, подібну норму доцільно буде включити в спеціальний закон "Про заставу (іпотеку) земельних ділянок сільськогосподарського призначення".
На сьогодні, в Законі "Про іпотеку" в ч. 2 ст. 45 зазначено, що будь-який учасник може бути покупцем предмета іпотеки, якщо він запропонує найвищу ціну. Така норма не відповідає статусу землі як найбільшої національної цінності. [227]
Якщо предметом застави є земельна ділянка сільськогосподарського призначення і розташована на ній будівля (споруда), то в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) застава земельної ділянки не припиняється. Наступні застави припиняються внаслідок звернення стягнення на земельну ділянку за попередньою заставою. Відомості про припинення застави підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку. Як вже зазначалось, звернення стягнення на заставлену земельну ділянку сільськогосподарського призначення є правилом, а не обов'язком заставодержателя. Тому справи зі спорів, пов'язаних з невиконанням заставодавцем забезпеченого заставою зобов'язання, повинні бути розглянуті по суті незалежно від того, чи реалізував заставодержатель це право. [417, С. 175]
Реалізація заставленої земельної ділянки сільськогосподарського призначення за рішенням суду регламентується ст. 39 Закону України "Про іпотеку". [227] В разі задоволення судом позову про звернення стягнення на заставлену земельну ділянку у рішенні суду зазначаються: загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті заставодержателю з вартості земельної ділянки сільськогосподарського призначення; опис заставленої земельної ділянки сільськогосподарського призначення; заходи щодо забезпечення збереження заставленої земельної ділянки сільськогосподарського призначення або передачі її в управління на період до її реалізації; спосіб реалізації заставленої земельної ділянки сільськогосподарського призначення шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу особам, які мають щодо неї зареєстровані права чи вимоги; пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості земельної ділянки сільськогосподарського призначення; початкова ціна земельної ділянки для її подальшої реалізації.
Відповідно до ст. 7 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", відстрочення звернення стягнення на предмет іпотеки не допускається у разі, якщо: іпотеку включено до іпотечного пулу; відстрочення може привести до істотного погіршення фінансового стану іпотекодержателя; проти іпотекодавця чи іпотекодержателя порушено справу про визнання його банкрутом; іпотекодавець раніше мав несплачені зобов'язання чи був неплатоспроможним; є вірогідність, що протягом періоду відстрочення не буде сплачено зобов'язання. [228]
Боржник вправі, відповідно до ст. 42 Закону України "Про іпотеку" до дня продажу заставленої земельної ділянки сільськогосподарського призначення на прилюдних торгах виконати вимогу за основним зобов'язанням чи ту її частину, виконання якої прострочено, разом з відшкодуванням будь-яких витрат та збитків, завданих заставодержателю, включаючи судові витрати, витрати на оплату винагороди залученим експертам (оцінювачам, юристам), витрати на підготовку до проведення прилюдних торгів тощо. Таке виконання є підставою для припинення реалізації заставленої земельної ділянки сільськогосподарського призначення на прилюдних торгах. Умови договорів, що обмежують це право боржника, є недійсними. [227] У випадку відмови кредитором прийняти виконання забезпеченої заставою грошової вимоги, вказана сума вноситься заставодавцем на депозит нотаріальної контори. Якщо внесена в депозит сума повністю покриває борг, застава припиняється. [3, С. 24]
Судовий порядок звернення стягнення на заставлену земельну ділянку сільськогосподарського призначення виглядає досить дискусійним. Враховуючи вітчизняні реалії (строки розгляду справ у судах, їх завантаженість), це буде зайвим ускладненням. Незрозуміло, яким має бути предмет спору для розгляду в суді. Договір застави укладається за взаємною згодою сторін, і укладається він для того, щоб виконуватися. Згідно з догов
- Київ+380960830922