2
Содержание
Введение.......................................................... 3
Глава Реформирование управлении жилой недвижимостью и
I коммунальными комплексами ....................................... 21
§ 1 Предпосылки реформирования жилищно-коммунального хозяйства:
правовые и экономико-организационные аспекты...................... 21
§2 Правовое регулирование управления жилой недвижимостью: проблемы
становления и реализации.......................................... 43
§3 Административно-правовой режим управления жилой недвижимостью и
коммунальными комплексами......................................... 70
Глава Механизм реформировании управления коммунальными
II комплексами....................................................... 90
§1 Реструктуризация коммунальных комплексов: административно-правовые
основы.............................................................. 90
§2 Нетарифное регулирование как косвенный метод административно-
правового регулирования деятельности организаций коммунальных
комплексов........................................................... 103
§3 Государственно-частное партнерство в коммунальной сфере:
административно-правовые аспекты становления и развития.............. 129
§4 Цели и задачи государствснно-частных партнерств в городском хозяйстве 148
Глава Понятие и содержанке административного договора обеспечения
Ш энергосбережения в жилой недвижимости................................ 159
§1 Административно-правовое регулирование энергосбережения в жилой
недвижимости......................................................... 159
§2 Административно-правовые аспекты совершенствования системы
измерений потребления коммунальных ресурсов и услуг.................. 182
§3 Административно-правовые аспекты совершенствования методов
измерений потребления коммунальных ресурсов.......................... 224
Глава Публичное право как регулятор отношений но реформированию
IV управления жилой недвижимостью....................................... 243
§1 Соотношение норм публичного и частного права при регулировании
отношений по управлению жилой недвижимостью.......................... 243
§2 Административно-правовое регулирование порядка предоставления услуг
управляющим жилой недвижимостью...................................... 261
§3 Социальное жильё - административно-правовые аспекты становления 281
Заключение........................................................... 300
Список использованных нормативных правовых источников и научной литературы......................................................... 309
3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы нсследованшь Реформа жилищно-коммунального хозяйства, как сектора социалистического народного хозяйства, в котором ранее экономические принципы функционирования приспосабливались к политическим решениям, осталась одной из немногих реформ, где за прошедшие годы успехи оказались весьма незначительны. Основная задача реформы состоит в преобразовании управления организациями коммунальных комплексов и управления жилой недвижимостью (многоквартирными домами) с целью повышения их эффективности, ограничения роста ‘стоимости производимых здесь товаров и услуг, повышения их качества.
В коммунальной сфере особенно хорошо видно, что управление публичной собственностью является одной из функций публичной власти, поскольку оно всегда направлено на удовлетворение общественного интереса. Однако, достижение целей управления не всегда возможно из-за ограничений в действиях публичной власти - бюджетных, кадровых и др. В этой сфере преобразований требуется не только организация эффективного управления имуществом публичной власти, но и управление юридическими лицами, коллективными субъектами права (в настоящее время - в основном, унитарными предприятиями). В этих трансформациях особенно велика роль и возможности административного права, административно-правовых решений, принимаемых публичной властью - в первую очередь, на региональном и муниципальных уровнях.
В сфере жилищных отношений, которые, в основном, регулируются теперь нормами Жилищного кодекса РФ, основная задача реформирования -передача собственникам жилой недвижимости (в настоящее время - более 75% площадей жилых помещений здесь принадлежит физическим лицам на праве частной собственности) всей полноты ответственности за управление этой собственностью, за ее содержание. За государством в жилищной сфере законодательством закреплен теперь лишь небольшой объем функций, среди
32
хуже. По данным ГГ.И.Сумина, ветхий и аварийный фонд в стране имеет тенденцию удваиваются каждые пять лет1. Жилье ветшает буквально на глазах. В 2000 году суммарная площадь ветхого и аварийного жилья в стране была почти в два раза меньше, чем но состоянию на апрель 2007 г.: всего 50 млн. кв. м., из которых ветхий фонд составлял 83,5 %, аварийный -
'у _
16,5 % . Поэтому необходимы срочные меры по восстановлению до нормативного технического состояния основной массы жилых многоквартирных домов.
Восстановление и коммунальной, и жилищной сфер городского хозяйства потребует огромных денежных средств, а их источником могут быть только частный бизнес и финансовые рынки. Привлекательность коммунального бизнеса (стабильные денежные платежи населения, длительные сроки контрактов и т.п.), а также возможность получения некоторых политических дивидендов, обеспечивает сегодня приход в коммунальную сферу отдельных частных операторов. Следует, однако, отметить, что на бизнесе этих операторов легко заметить отдельные «родимые пятна» административной системы управления. Они также, как и ранее унитарные предприятия городского хозяйства (производители и поставщики коммунальных ресурсов - тепла, воды, электричества, газа), стремятся к непосредственным отношениям (получению платежей, заключению договоров) с собственниками, арендаторами и нанимателями помещений в многоквартирных домах, что совершенно исключается действующими нормами Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ, решениями Верховного Суда РФ. Бизнес новых российских коммунальщиков станет устойчивым только тогда, когда частные операторы
1 См.: Мартусевич Р. Ликвидация унитарных предприятий в жилищно-коммунальном хозяйстве - для чего это необходимо? // Студенческий семинар профессора КГ.Ясина: сб. докл. Вып. 2 - М., Изд. Дом ГУ ВШЭ. 2007. С. 106.
2 См.: Хлебников A.B. Как добиться от властей капитального ремонта вашего дома. -Жилищная реформа в Российской Федерации: проблемы и решения. Материалы первой Всероссийской научно-практической конференции. СПб., Изд-во С.-Петербург. Ун-та, 2007. С. 84.
33
коммунальных городских систем смогут выстроить справедливые и надежные отношения со своими законными контрагентами1 - управляющими многоквартирными домами. Предпосылки для таких отношений есть, хотя это еще только предпосылки - реальных эффективных управляющих домами еще очень мало в стране, а давление на управляющих со стороны поставщиков ресурсов остается велико.
Есть сегодня и примеры создания вертикально интегрированных операторов - холдингов, которые стремятся получить в управление многоквартирные дома, а не только коммунальные системы городов (лучше всего - все системы сразу, не тратя время на их реструктуризацию, на разработку наиболее экономически эффективных схем управления, обеспечивающих снижение суммарных издержек за счет разделения конкурентных и естественно-монопольных видов деятельности). Но надо помнить, что даже если в таком бизнесе участвуют в той или иной форме органы публичной власти, даже если они «передают» указанным холдингам в управление значительную часть многоквартирных домов в городе, то и новые коммунальщики, и администрации нарушают сегодня права собственников помещений и общего имущества в многоквартирных домах. Ведь именно собственники, только собственники обязаны сегодня выбирать управляющих своими домами, а если выбор на законных основаниях будет сделан органами местного самоуправления, то и в этом случае собственники практически в любой момент могут принять на общем собрании решение о смене управляющего домом.
Передача многоквартирных домов в управление операторам, аффилированным с операторами коммунальных городских систем представляется вредной, более того - опасной для собственников квартир. Дело в том, что слишком велико различие целей управления для собственников жилой недвижимости и поставщиков коммунальных
1 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»//СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1).Ст. 36.
- Київ+380960830922