Глава 28 «Право власності на житло»),
присвячену праву власності та іншим речовим правам на житло.
Складовими правовідносин власності на житло виступають зміст права власності
(права та обов’язки), підстави виникнення, його об’єкти та суб’єкти цих
відносин.
На підставі ч. 1 ст. 317 ЦК власнику належать права володіння, користування та
розпорядження належним йому житлом у відповідності з його призначенням.
Право власності на житло виникає з підстав, як визначених у законах, так й
інших способів набуття прав на нерухомість, які не суперечать закону.
Підстави набуття права власності на житло необхідно розглядати як юридичні
факти, на підставі яких виникає право власності на житло у конкретних осіб. У
зв’язку з цим у сучасних умовах необгрунтованим видається підхід щодо
вичерпного переліку підстав набуття житла у власність, згідно з яким право
власності на житло набуваються не інакше ніж способами, визначеними у законах.
Зокрема, подібний суто нормативістський підхід було відображено нормами Зводу
Законів Російської Імперії (ч. 1 ст. 699).
Підстави набуття права власності на житло необхідно відрізняти від
правовстановлювальних документів на це житло. Підставами набуття права
власності на житло необхідно визнавати юридичні факти, з якими закон пов’язує
виникнення, зміну та припинення прав на нерухоме майно. Правовстановлювальні
документи – це документи, які є підставами для державної реєстрації речових
прав щодо нерухомого майна.
Громадяни мають право на набуття житла в приватну власність без обмеження його
кількості, розмірів і вартості за підставами, які не суперечать законодавству.
Згідно з положеннями цивільного законодавства право власності на житло може
виникати на підставі цивільно-правових договорів, у порядку спадкування,
приватизації тощо.
Порядок набуття у власність житла в порядку приватизації регламентується
Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду».
Залежно від характеру виникнення прав в доктрині виділяють первісні та похідні
підстави набуття права власності на житло. Первісними підставами виступають
створення (будівництво, реконструкція) житла; набувальна давність; реквізиція;
конфіскація; націоналізація; звернення стягнення на житло за зобов’язаннями
власника та інші. До похідних підстав відносяться приватизація, спадкування,
правонаступництво у випадках реорганізації юридичних осіб, цивільно-правові
договори та інші правочини [69Воронова О. В. Підстави набуття права власності
на житло: Автореф. дис. ...канд. юрид. наук. – К., 2005. – С. 8.].
Підстави для набуття у власність житлових будинків і квартир можуть бути
поділені залежно від виду житлового фонду, до якого вони належать. Так,
зокрема, відповідно до ст. 47 Конституції України, громадянам, які потребують
соціального захисту, житло виділяється державою та органами місцевого
самоврядування безоплатно або за доступну для них плату. У літературі слушно
відзначається можливість надання житла у цих випадках як у власність, так і в
користування [70Дзера І. О. Науково-практичний коментар глави 28 ЦК України //
Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України: У 2 т. / За відповід.
ред. О. В. Дзери (кер. авт. кол.), Н. С. Кузнєцової, В. В. Луця. – К.: Юрінком
Інтер, 2005. – Т. I. – С. 639.]. Детально порядок набуття такими особами прав
на житло визначається ЖК України.
Слід звернути увагу на існування окремих способів набуття права власності на
житло, які можуть відноситися до первинних, або до похідних способів, залежно
від виду правостановлювального документу, як підстави для державної реєстрації
речових прав щодо нерухомого майна.
Зокрема, виникнення права державної чи комунальної власності на житловий
будинок внаслідок його викупу у зв’язку із викупом земельної ділянки, на якій
він розміщений, може бути віднесений, залежно від того, яким чином (на підставі
якого юридичного факту) відбувається викуп – за рішенням суду чи за спільною
домовленістю сторін, відповідно – до первісних чи похідних підстав виникнення
права власності на житло [71Воронова О. В. Вказ. праця. – С. 9.].
Закон може передбачати й інші випадки передачі житла в державну або комунальну
власність. Один із таких випадків передбачено Указом Президента України «Про
деякі заходи щодо поліпшення умов господарювання недержавних
сільськогосподарських підприємств» від 9 березня 2000 р. № 398, згідно з яким
недержавні сільськогосподарські підприємства мають право передавати належний їм
житловий фонд у комунальну власність.
Рішення про передачу житла за цією підставою має прийматися компетентним
органом власника відчужуваного житла (тобто загальні збори членів, учасників
або акціонерів сільськогосподарського підприємства).
Зазначене рішення власника має бути прийнятим добровільно, без втручання з боку
державних органів.
Законодавство не містить положень про позбавлення належного власникові житла
поза його волею.
На підставі ст. 4 Закону України «Про власність» власник на свій розсуд
володіє. Користується і розпоряджається належним йому майном. Власник має право
вчиняти щодо свого майна буд-які дії, що не суперечать закону.
Указ Президента України № 398 не обмежує можливості прийняття рішення власника
щодо передачі як всього будинку, так і частини квартир цього будинку у
комунальну власність.
В останньому випадку частина квартир, які залишилися на балансі недержавного
власника (недержавного сільськогосподарського підприємства), хоч і залишаються
власністю цієї юридичної особи.
Судова практика визнає такі рішення правомірними, які не порушують право
мешканців цих квартир на приватизацію квартири.
Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України
- Киев+380960830922