Договір купівлі-продажу земельної ділянки

РОЗДІЛ 2
СТРУКТУРА ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ
ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
2.1. Земельна ділянка як предмет договору купівлі-продажу
Договір купівлі-продажу земельної ділянки як будь-який цивільно-правовий
договір має свою структуру, до якої входять: сторони, предмет, умови договору,
права та обов’язки сторін, відповідальність за невиконання договору. Одним із
структурних елементів договору є його предмет, який має найбільш істотне
значення для характеристики договору купівлі-продажу. Предметом договору
купівлі-продажу може бути будь-яке майно, визначене законом об'єктом права
власності і не вилучене з товарного обігу, який продавець зобов'язується
передати покупцеві у власність (ст. 224 ЦК України).
Земля на законодавчому рівні визнана об'єктом права власності та включена в
цивільний обіг. Власники землі мають право здійснювати цивільно-правові угоди
із земельною власністю, в тому числі укладати договори купівлі-продажу в
порядку і межах, передбачених законодавством. Таким чином земля, а точніше
земельні ділянки, можуть продаватися та купуватися, тобто можуть бути предметом
договору купівлі-продажу.
Як зазначалося у попередньому параграфі, земля як об'єкт права власності має
свої особливості, має свої особливості і предмет договору купівлі-продажу
земельної ділянки.
До прийняття ЗК України (2001 р.) в правовій науці досліджувалася проблема
поняття земельної ділянки, яка має і сьогодні важливе значення, тому що автори
вказують на недостатність законодавчого визначення земельної ділянки. Питання
права власності на землю, визначення землі як об'єкта правового регулювання та
земельної ділянки як об'єкта права власності були і залишаються предметом
дослідження багатьох вчених України та інших держав. Серед них слід назвати
таких вчених України: В.І.Андрейцева, В.З.Мунтяна, О.О.Погрібного, В.І.Семчика,
Н.І.Титову, Ю.С.Шемшученка, М.В.Шульгу, В.З.Янчука. Важливими також є роботи з
цих питань О.М.Вовк, В.К.Гуревського, П.Ф.Кулинича, В.В.Носіка та ін.
Ґрунтовне дослідження правової регламентації інституту права власності на
землю, відчуження земельної власності на підставі угод знайшло у працях та
публікаціях вчених зарубіжних країн: Г.Ю. Бистрова, Б.В.Єрофєєва,
І.О.Іконицької, М.І.Козиря, М.І.Краснова, О.И.Крассова, В.В.Петрова,
М.О.Сиродоєва, М.В.Сторожева, В.В.Устюкової та ін.
З позиції вказаних авторів вбачається, що земля має багатозначне поняття як в
загальному спектрі природних наук, так, і в юридичному аспекті, який тісно
пов'язаний з природними факторами цього об'єкта та з його різними соціальними
функціями.
Слід зупинитися на визначенні землі як об'єкта правового регулювання та права
власності більш детальніше. Для того, щоб дати визначення землі, необхідно
виходити з функцій землі, які вона виконує, її унікальних специфічних
особливостей.
В.І.Семчик вказує на такі функції землі:
По-перше, земля – це основа самого існування і буття людини, найголовніше місце
для господарської і всякої іншої діяльності. Земля виступає як найважливіший
природний ресурс, основа життя, загальнолюдське і загальнонаціональне надбання,
як компонент природи і біосферна категорія.
По-друге, земля виступає як просторовий операційний базис, що використовується
для розташування населених пунктів, виробничих об'єктів і є основним засобом
виробництва у сільському господарстві. Вона обмежена в просторі і не може бути
ні збільшена, ні зменшена як майно.
По-третє, земля – найважливіший компонент навколишнього природного середовища,
який функціонує як живий організм, здатний на самовідновлення, на створення
умов для розвитку і підтримання життя рослин, тварин, птахів, на очищення
атмосфери, збереження води, надр та ін.
По-четверте, земля використовується як важливий, незамінний і складний об'єкт
господарювання і засіб виробництва.
По-п'яте, як засіб виробництва, згідно із цивільним законодавством, земля
відноситься до майнових об'єктів. Але це майно особливого роду. Вона не має і
не може мати вартості. У сфері обігу ціна на землю складається з врахуванням її
природних властивостей і вкладених коштів на її поліпшення[173] [104 [173]
Семчик В.І. Предмет і система земельного права // Земельне право: Підручник /
За ред. В.І.Семчика і П.Ф.Кулинича. – К.: Видавничий Дім “Ін Юре”, 2001. – С.
14 – 15.].
Розглядаючи функціональне значення землі вчені дають різні визначення землі.
Так, М.В.Шульга землю розглядає як найважливішу частину навколишнього
природного середовища, що представляє собою частину поверхневої земельної кори,
яка є просторовою основою ландшафту, розташовану над надрами і що
використовується як засіб виробництва в сільському і лісовому господарстві або
як місцезнаходження різноманітних об'єктів [209] [105 [209] Див.: Шульга М.В.
Актуальные проблемы правового регулирования земельных отношений в современных
условиях: Дис…доктора ют.наук:12.00.06. – Харьков: 1998. ].
Поняття землі в юридичному значенні згідно з чинним законодавством дає
В.І.Андрейцев. За його визначенням земля – це головна територіально-просторова
частина довкілля в межах території України як матеріальна основа її
суверенітету і національної безпеки, що характеризується особливістю природної
структури – ґрунтового покрову, розміщення, розповсюдження рослинності, водних
об'єктів, корисних копалин і інших ресурсів [46] [106 [46] Андрейцев В.И.
Земельная реформа: Приватизация. Экология. Право / Сборник эксклюзивных очерков
и нормативно-правовых актов. – К., 1997. – С. 46.].
С.В.Разметаєв, аналізуючи чинне законодавство, зробив висновок про те, що під
землею як об'єктом права власності слід розуміти верхній ґрунтовий шар, що
використовується для сільськогоспода