РОЗДІЛ 2
СТАНОВЛЕННЯ ІПОТЕЧНОГО РИНКУ ЖИТЛА В УКРАЇНІ
2.1. Об'єктивні передумови та особливості формування іпотечного
ринку житла
Ринок житла в Україні до початку 90-х рр. був майже відсутній, оскільки основна частина житла надавалася громадянам державою. Держава в планово-централізованій економічній системі виконувала в житловому секторі одночасно кілька функцій. По-перше, вона була основним інвестором в сфері житлового будівництва. Інвестиції в житлове будівництво здійснювались через чотири основні канали. Це кошти, які виділялись централізовано через державний бюджет СРСР та бюджети союзних республік, по-друге, це кошти, які виділялись на ці цілі міністерствами та іншими відомствами та державними підприємствами, які входили до них. Це кошти, які виділялись місцевими бюджетами. Це кошти, які виділялись у вигляді державних кредитів державними банками.
По-друге. Держава виступала в ролі основного підрядника, забудовника в сфері житлового будівництва.
По-третє, держава була власником основної частини житлового фонду. Державний житловий фонд мав кілька господарів. Це були різноманітні міністерства та відомства, місцеві ради народних депутатів, а також інші суб'єкти права державної власності на житло. Крім держави, власниками житла в цей період були житлово-будівельні кооперативи, а також окремі громадяни. Але як суб'єкти права власності на житло вони відігравали другорядну роль. Довгострокові кредити у фінансуванні будівництва житла відігравали незначну роль і надавалися в основному індивідуальним забудовникам і членам житлово-комунальних кооперативів. Державне житло надавалося громадянам безкоштовно, які стояли в черзі на його отримання. Все це обумовлювало необхідність жорсткого лімітування норм забезпечення житловою площею та норм щодо визначення потреби населення у житлі. Була встановлена норма максимального розміру житлової площі, яка могла бути надана на одну людину - 13,65 м.кв. [49]. Однак ці норми не розповсюджувались на радянську та партійну еліту, інші окремі верстви населення.
Протягом 1950-1980-х рр.. спостерігалася тенденція зростання частки держави у фінансуванні житлового будівництва та скороченні частки населення і житлово-будівельних кооперативів. За 30 років, які минули після 1950-х рр., кількість індивідуальних будинків, збудованих в Україні населенням за власний рахунок, зменшилась у 5 разів [37, с.4].
З елементами ринкових засад будівництво житла здійснювалося за рахунок коштів індивідуальних забудовників, а також за рахунок коштів житлово-будівельних кооперативів.
У колишньому СРСР в середині 80-х рр. за рахунок державних капітальних вкладень будувалося більше 80% житла. За рахунок коштів індивідуальних забудовників, а також членів житлово-будівельних кооперативів, тобто за рахунок коштів населення будувалося трохи більше 14,5% житла.
Протягом усього періоду існування планово-централізованої системи господарювання офіційна влада постійно декларувала наміри розв'язання житлової проблеми в колишніх СРСР та УРСР. Але ця проблема так і не була розв'язана. Нездійсненними залишилися і наміри забезпечення кожної сім'ї окремою квартирою за програмою "Житло 2000". Хоча в колишньому СРСР і УРСР житла будувалося багато, але країна значно відставала від держав Західної Європи та США за показником забезпеченості громадян житлом та його якістю. Забезпеченість житлом вкінці 1980-х рр. в колишній УРСР була втричі меншою, ніж забезпеченість житлом в Європі та в США.[94].
Ситуація в житловому будівництві драматично погіршилася у 1990-х рр. 20 ст. В процесі демонтажу планово-централізованої економіки в Україні, запровадження ринкових механізмів господарювання. Житловий сектор вразила глибока криза, яка за своїми масштабами значно перевищувала кризу в економіці вцілому. Житлова проблема набула великого політичного, економічного та соціального значення. Перед Україною, як до речі і перед іншими країнами з перехідною економікою, постала широкомасштабна проблема запровадження принципово іншої моделі функціонування житлового сектору та житлового будівництва, ніж та, що існувала в радянські часи. Мова йде про запровадження системи фінансування будівництва житла, яка ґрунтується на ринкових засадах, та ринкової моделі господарювання в житлово-будівельному комплексі. Запровадження цієї системи фінансування будівництва житла та моделі господарювання в житлово-будівельному комплексі, як свідчить зарубіжний досвід, обумовило потребу творення в Україні основ іпотечного ринку житла, запровадження іпотечних механізмів фінансування житлового будівництва.
Як вже зазначалося, інститут іпотеки в СРСР не визнавався, а досвід іпотечного кредитування, який був нагромаджений в царській Росії та на українських землях в країні був майже повністю забутий. Інститут іпотеки став чужим та незрозумілим в свідомості більшості громадян, які протягом багатьох десятиріч звикли до істини, що житлом їх має забезпечити держава. З іншого боку ця ж держава створила такі соціально-економічні умови в Україні, за яких основна частина населення просто не мала змоги через мізерні заробітні плати придбати собі житло в інший спосіб. Саме за таких обставин в Україні розпочалися пошуки ринкових механізмів господарювання в житловому секторі.
Розглянемо основні об'єктивні чинники, які обумовлюють потребу здійснення широкомасштабних заходів щодо прискореного становлення іпотечного ринку житла в Україні у 1990-х рр. 20 ст. - на початку 21 ст.
По-перше. За період 1991-2000 рр. в країні різко скоротилися обсяги освоєння капітальних вкладень в житловому будівництві, внаслідок обвального зменшення бюджетного фінансування будівництва житла і через це обсяги введення в експлуатацію житла.
За 1991-2000 рр. загальні обсяги капітальних вкладень в житловому будівництві за рахунок усіх джерел фінансування скоротилися у 4,5 раза, а за рахунок коштів державного бюджету - у 60 разів. Частка коштів державного бюджету у загальному обсязі освоєних у житловому будівництві капі