Розділ 2
МЕТОДОЛОГІЧНІ ОСНОВИ використання МЕТОДИК ОЦІНювання в УПРАВЛІННі майном
комунальної власності
2.1. Оціночна діяльність як метод ефективного управління власністю
територіальної громади
Оцінювання власності розглядається як один із методів, який дозволяє підвищити
ефективність управління нею. У кожного, хто намагається реалізувати свої права
власника, виникає ряд питань, найважливішим із яких, є питання про вартість
того чи іншого майна.
Згідно з поглядами Е. О. Румянцевої, оцінювання власності має велике значення
для: “потенційного покупця чи продавця – при визначенні обґрунтованої ціни
об’єктів угоди (купівлі-продажу, міни чи іншого відчуження); кредиторів – при
прийнятті рішення про надання позики; орендодавців – при встановленні орендної
плати, прив’язаної до ринкової вартості об’єкта оренди; власників земельних
ділянок; страхових компаній; держави та суспільства в цілому – при проведенні
приватизації та для розвитку деяких сегментів ринку” [106, с. 118].
Між учасниками трансакційних процесів майже завжди існує конфлікт: продавець
бажає продати майно якомога дорожче, а покупець – навпаки – купити дешевше;
орендодавець бажає, щоб його майно коштувало дорожче, а орендатор вважає, що
воно коштує дешевше, і тому плата за його оренду повинна бути нижчою і т. п.
Вирішити цей об’єктивно виникаючий конфлікт інтересів учасників має незалежний
оцінювач, який повинен компетентно оцінити об’єкт, аргументовано переконати
учасників у тому, що розрахована ним сума і є та об’єктивна вартість, яка
відображає цінність об’єкта на ринку у даний момент часу у даному місці.
Світова практика показала, що якщо в угодах із майном не приймає участі
незалежний професійний оцінювач, то в однієї з сторін угоди виникає враження,
що вона ошукана [26, с. 56; 35, с. 11; 55, с. 32].
З розвитком ринкових відносин у будь-якій країні виникає об’єктивна потреба у
професійних та незалежних оцінювачах [100, с. 11]. Не стала винятком і Україна.
Після набуття незалежності та постійної трансформації економіки до ринкових
умов у країні зародилася, розвивалася та набула законодавчої та нормативної
основи оціночна діяльність.
Дослідники, що займаються питаннями оцінювання [103, с. 15], зазначають, що в
Україні до 1992 року практично не існувало системи оцінки ринкової вартості
будівель, споруд та іншої нерухомості. В радянський період, коли комунальна
власність розглядалася як одна з форм державної власності, вартість об’єктів
державної власності визначалася з використанням нормативних методів, заснованих
на розрахунку кошторисної й балансової вартості, типових для економіки
командно-адміністративного типу, тобто оцінку поводили, використовуючи методи,
не пов’язані з ринковими умовами господарювання [109, с. 18].
З того часу, як Україна стала незалежною державою та з появою ознак ринкової
економіки українська оціночна діяльність почала відроджуватися. З часів
здобуття Україною незалежності професійне оцінювання вітчизняного бізнесу
пов’язувалося з перерозподілом власності, яка приватизувалася на початку 90-х
років. Об’єктами оцінювання, як правило, виступали відкриті акціонерні
товариства, створені у процесі приватизації державних та комунальних
підприємств, вартість майна установ, що ліквідувалися. Сьогодні ж ситуація
змінюється кардинально: спостерігається постійне зростання потреби у
професійній оцінці.
Істотним імпульсом становлення та розвитку оціночної діяльності в Україні було
прийняття у березні 1992 року Законів України “Про приватизацію майна державних
підприємств” та “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу
приватизацію)”, а також інших законодавчих та нормативних документів, які
стосуються приватизації комунального майна, що на той час входило до складу
державного. Разом із тим, прийняття багатьох нормативних актів із питань
визначення вартості державного майна показало, що, поряд із тим, що ринкові
механізми оцінювання отримали право на життя, продовжувала використовуватися і
методологія нормативного оцінювання. Таке поєднання ринкових та неринкових
підходів до розрахунку вартості знайшло своє відображення у “Методиці оцінки
вартості майна при приватизації”, затвердженій Постановою Кабінету Міністрів
України від 22. 07. 1998 №1114 [10]. Згідно з цією Методикою вартість майна при
приватизації визначалася за такими напрямками: як масова оцінка та як експертна
оцінка.
Масова оцінка враховувала лише витрати на створення об’єкта, але зовсім
ігнорувала ефективність використання майна, що оцінюється. Експертна ж оцінка
передбачає визначення вартості з урахуванням можливих доходів, які приносить
об’єкт у певний момент часу в конкретних ринкових умовах функціонування.
Основною відмінною рисою експертної оцінки в порівнянні з нормативною є її
ринковий характер. Це виражається в тому, що експертна оцінка не обмежується
лише урахуванням витрат на створення об’єкта, вона обов’язково враховує
сукупність ринкових факторів: фактор часу, фактор ризику, ринкову кон’юнктуру,
рівень конкуренції, економічні особливості об’єкта, що оцінюється.
10 грудня 2003 року була прийнята нова Методика оцінки майна. Шоста з початку
приватизації державного майна в Україні Методика оцінки вважається
революційною, оскільки базується виключно на ринкових принципах оцінювання
майна, встановлює єдині підходи щодо розрахунку вартості державного та
комунального майна в усіх випадках його відчуження, передбачених законодавством
України.
Зазначимо, що сьогодні прийняття будь-яких рішень щодо розпорядження та
використання майна, як правило, передбачає розрахунок його вартості. Без такого
оцінювання неможлив
- Київ+380960830922