РОЗДІЛ 2
СУЧАСНІ СТРУКТУРНО-ДИНАМІЧНІ ПРОПОРЦІЇ РОЗВИТКУ РЕГІОНАЛЬНОЇ ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНОЇ СИСТЕМИ
2.1 Аналіз сучасного стану ринку житлових та комунальних послуг України
У перехідний період в Україні відбувається активне формування ринку нерухомості, який відображає всі проблеми економіки та характеризується нерівномірним розвитком окремих сегментів, незавершеною законодавчою базою і невисокою платоспроможністю громадян та низьким інвестиційним потенціалом юридичних осіб. Ці та ряд інших проблем спонукають до більш глибокого дослідження основ ринкової економіки, їх впливу на "наріжні камені" економічного розвитку - виробництво, розподіл і споживання. Особливої уваги потребує й встановлення механізмів стимулювання розвитку ринку нерухомості, котрий здатен справити вплив на майбутній розвиток чи занепад економіки.
Для раціонального розвитку складових ринку нерухомості в Україні потрібно розв'язати такі завдання: виявлення визначальних рис сучасного ринку нерухомості; встановлення тенденцій розвитку ринку нерухомості України; обґрунтування механізмів стимулювання розвитку ринку нерухомості.
Ринок нерухомості - це один із основних видів ринків, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної регульованої економіки. У країнах із розвиненою ринковою структурою ринок нерухомості, обслуговуючи купівлю-продаж об'єктів нерухомості, утворює простір, у якому розвивається решта видів економічної діяльності.
Основні процеси функціонування ринку нерухомості - це розвиток (створення), управління (експлуатація) й обіг прав на нерухомість.
На нашу думку, більш повним буде визначення ринку нерухомості як комплексу відносин, пов'язаних зі створенням нових та експлуатацією вже існуючих об'єктів нерухомості.
Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, що суттєво різняться між собою за асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефективністю інвестицій у нерухомість, й особливо, за станом законодавства, політичною та соціальною стабільністю.
Об'єкти нерухомості є одним із небагатьох товарів, вартість яких з часом має тенденцію до поступового зростання. Час перебування товару на ринку формує його економічні властивості, а саме - ліквідність. Високоліквідні товари можуть швидко перейти з натурально-речовинної форми в грошову, і навпаки. На ринку житлової нерухомості об'єкти експонуються в середньому протягом 1-1,5 місяця, і на ринку комерційної нерухомості терміни експонування досягають 6 місяців і більше. Це свідчить про низьку ліквідність об'єктів нерухомості. Ринок нерухомості України поділяється на: ринок землі; ринок комерційної та промислової нерухомості (будівель і споруд невиробничого призначення, виробничих будівель і споруд); ринок житла [111, с. 69].
Житловий сектор є одним з головних інструментів найрізноманітніших соціальних цілей. Уряд країни ставить перед собою завдання впливу на соціальну структуру населення. Найбільш ефективним важелем перерозподільчих функцій є житло. Житловий сектор можна віднести до надійного індикатора успішності державної економічної політики, причому навіть більш наочного, ніж інші галузі економіки і соціальної сфери. Чим нижче добробут населення, тим більш злободенним стає житлове питання в усьому спектрі соціальних проблем.
В ідеалі нерухомість (житловий фонд) являє собою матеріальне благо тривалого користування, при якому обсяг його будівництва і ціна мають визначатися тільки на ринку капіталу. На цьому ринку, де ціни на житловий фонд залежать здебільшого від частини населення, що бажає придбати житло, і від того, скільки одиниць житлового фонду для таких цілей є на ринку, попит на придбання житла врівноважується його пропозицією. Підвищення попиту на житло призводить до зростання цін як на житло, так і на вартість його утримання, і відповідно, збільшення пропозиції - до зниження цін. Основною складовою вартості житлового фонду є потреби квартиронаймачів, так само як тип і якість житлового фонду, що в сукупності і визначають квартплату, або "ренту", яка встановлює ціну житлової площі на ринку житла і житлових послуг.
Житловий фонд України за регіонами відображено в таблиці 1 дод. А1.
За даними табл. 1 дод. А1 житловий фонд України в 2004 році склав 1039994 тис. м2 загальної площі, що на 4271 тис. м2 більше, ніж у 2003 і на 25020 тис. м2 проти 2000 р. Найбільшим за показником 2004 р. є житловий фонд Донецької області (100301 тис. м2), хоча його площа зменшилася на 329 тис. м2 проти 2003 р. (100630 тис. м2), що свідчить про негативну тенденцію. Крім того, суттєвим на фоні показників інших регіонів України є житловий фонд Дніпропетровської (78684 тис. м2 у 2004 р., що на 147 тис. м2 менше, ніж у 2003 р.), Харківської (у 2004 р. зріс на 726 тис. м2), Луганської (54856 тис. м2, що на 2 тис. м2 більше проти 2003 р.), Львівської (50944 тис. м2 у 2004 р., що на 539 тис. м2 більше, ніж у 2003 р.) областей. Житловий фонд м. Києва характеризується поступовим зростанням житлової площі, що пов'язано з масовим переселенням населення у великі міста України, особливо до столиці (у 1995 р. житловий фонд зріс на 4257 тис. м2 проти 1990 р., у 2000 р. на 970 тис. м2 проти 1995, у 2003 р. - на 4515 тис. м2 проти 2000 р., у 2004 р. - на 674 тис. м2). Найгіршими показниками забезпеченості житловими ресурсами характеризуються Чернівецька (19347 тис. м2 в 2004 р., що на 142 тис. м2 більше за показник 2003 р.), Волинська (20195 тис. м2 в 2004 р. проти 20623 тис. м2 в 2003 р.), Рівненська (23345 тис. м2 в 2004 р. проти 23136 тис. м2 в 2003 р.) та Тернопільська (24081 тис. м2 в 2004 р., що на 178 тис. м2 більше за попередній рік) області.
Для більш повного аналізу ситуації на першій складовій ринку житлово-комунальних послуг - ринку житла - проаналізуємо житловий фонд України за формами власності (табл. 2.1).
Таким чином, спостерігається тенденція до зростання житлового фонду