ГЛАВА 2
ИССЛЕДОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ РАБОТЫ РИЭЛТЕРОВ
НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Исследование деятельности субъектов рынка недвижимости
В современных условиях высокой конкуренции для обеспечения роста дохода, как основного показателя эффективности работы риэлтерской фирмы, необходимо уделять серьезное внимание информационной системе и рекламной деятельности фирмы [14]. От оперативности и достоверности информации, циркулирующей в информационной системе, зависит не только количество совершенных сделок, но и слаженность взаимодействия всех подразделений риэлтерской фирмы. При этом под информационной системой будем понимать комплекс информационных потоков, а также набор механизмов их получения, обработки и представления. Разработанная автором структура информационной системы риэлтерской фирмы, приведена в приложении А.
Одной из важнейших составляющих информационной системы риэлтерской фирмы является база данных предложения объектов недвижимости. В ней могут содержаться известные агентству данные обо всех объектах, которые продаются или сдаются в аренду. Объекты дифференцируются по группам в зависимости от их функционального назначения (продажа, аренда, жилые, нежилые помещения и пр.) и имеют свои характеристики: площадь, расположение, состояние, контактная информация и т.д. Степень информированности, т.е. набор известных характеристик об объекте недвижимости, может быть различной и зависит от способа получения информации и источника, из которого в последний раз поступала информация.
Следующей составляющей информационной системы риэлтерской фирмы является база данных спроса на объекты недвижимости. Эта база содержит характеристики объектов, в которых заинтересованы потенциальные покупатели или арендаторы. Эти данные по своему составу идентичны данным по предложению с той лишь существенной разницей, что они представляют собой абстрактные объекты, под которые необходимо найти реальные, максимально отвечающие требуемым характеристикам. Назовем этот механизм поиском вариантом. В нынешних условиях, когда рынок недвижимости Украины превращается из рынка продавца в рынок покупателя, нельзя говорить об однонаправленности этого взаимодействия. То есть, если раньше для клиента, которому необходимо найти требуемую недвижимость, предлагались варианты из базы предложений, и в случае совершения сделки с него взимались проценты, то теперь, очевидно, будут заключаться эксклюзивные договора на обслуживание с продавцом недвижимости. Задача риэлтерской фирмы теперь будет заключаться в поиске покупателя недвижимости. По такой схеме работают риэлтеры в западных странах, где рынок недвижимости сформировался уже давно.
База данных законов и нормативных актов, регулирующих отношения в сфере недвижимости, является неотъемлемой частью информационной системы риэлтерской фирмы. Для обеспечения законности сделок, осуществляемых с помощью риэлтерской фирмы и соблюдения интересов клиентов, необходимо точное выполнение всех правовых норм и юридических тонкостей. База данных предложения объектов недвижимости проверяется на "чистоту" объектов и дееспособность их владельцев. База данных спроса на объекты недвижимости проверяется на дееспособность лиц, заинтересованных в определенном объекте. До осуществления сделки необходимо разрешить все вопросы, противоречащие действующим правовым нормам и законодательным актам.
Для оказания услуг по оценке, умелого ориентирования среди вариантов спроса и предложения, определения прибыльности и вероятности осуществления той или иной сделки, риэлтерской фирме в своей информационной системе необходимо иметь модель оценки объектов недвижимости. Модель оценки представляет собой комплекс методов оценки, используемых для различных объектов в зависимости от их типа (квартиры, производственные помещения, земельные участки и т.д.). Так, например, при оценке стоимости квартиры, как для купли-продажи, так и для аренды, целесообразным является метод аналоговых или сопоставимых продаж, который основан на сравнении объектов недвижимости с их аналогами, которые были проданы или включены в список продаж. Таким образом, в данном случае формируется архив данных о проданных (сданных в аренду) объектах, на основе которого строится статистическая модель оценки. Архив может состоять, как из объектов, которые были выставлены на продажу и проданы за известную цену, так и из объектов, которые были проданы (сданы), минуя данную фирму.
В базу данных конъюнктуры рынка недвижимости в первую очередь должна быть внесена информация о конкурирующих фирмах. В условиях высокой активности на рынке эта информация может быть использована, прежде всего, для отфильтровывания вариантов сделок, в которых задействовано несколько риэлтеров. Кроме того, анализ этой базы необходим при определении ценовой политики и направлений деятельности фирмы. Располагая информацией о номерах телефонов риэлтеров и их принадлежности определенным риэлтерским фирмам, можно исследовать рекламную политику конкурентов. Для определения рекламной нагрузки на 1 телефон риэлтера нами введена следующая формула:
, где (2.1)
Rт - рекламная нагрузка на телефон риэлтера в количестве объявлений;
k - количество рассматриваемых газет объявлений;
N - количество объявлений, содержащих исследуемые телефоны в i-ой газете;
T - тиражный коэффициент i-й газеты, рассчитанный по формуле:
, где (2.2)
ti, tj - тираж i-ой и j-ой газеты соответственно.
Таким образом, рекламная активность риэлтерской фирмы в газетах объявлений Rф определяется как сумма рекламных нагрузок на телефоны RТ, относящиеся к данной фирме.
, где (2.3)
k - количество телефонов агентов фирмы и офисных телефонов.
Рекламную нагрузку на один собственный телефонный номер риэлтерской фирме необходимо рассчитывать не только для сравнения с конкурентами, но и для сбалансирования ее с откликом на объявления. Под откликом подразумевается количество звонков, поступивших по данному объявлению. При этом отклик представляет со