РОЗДІЛ 2
АНАЛІЗ СУЧАСНОЇ ПРАКТИКИ банківського іпотечного кредитування
2.1. Моделі іпотечного кредитування: зарубіжний досвід та можливості
використання в Україні
Перш ніж перейти від теорії до аналізу практики іпотечного кредитування, на наш
погляд, необхідно спочатку проаналізувати зарубіжну практику, зважаючи на те що
досвід в цій галузі інших країн незрівнянно більший, ніж в України.
В умовах становлення кредитної системи України і побудови власної системи
іпотечного кредитування особливо важливим є порівняння вітчизняної та світової
банківської практики з метою використання позитивного досвіду зарубіжних
банків. Для формування дієвої системи іпотечного кредитування необхідно розумно
використовувати накопичений досвід закордонними банками надання та
обслуговування іпотечних кредитів. Хоча копіювання зарубіжних банківських
технологій недопустиме, аналіз різноманітних моделей іпотечного кредитування
дозволить нам виявити найбільш прийнятні підходи до організації системи
банківського іпотечного кредитування в сучасних умовах України.
До першої третини XX століття, незважаючи на різні правові основи іпотек, що
використовувалися в континентальній Європі (романо-германська) та Сполучених
Штатах Америки (англо-саксонська), іпотечне кредитування мало багато спільних
рис. Основними установами, що займалися наданням іпотечних кредитів, виступали
комерційні та ощадні банки, а також позико-ощадні асоціації. Джерелами
фінансування іпотечного кредитування були в основному депозити. Спеціалізовані
іпотечні банки надавали кредити за рахунок коштів від розміщення емітованих
ними облігацій, забезпечених іпотечними кредитами. Це поклало початок
іпотечному ринку та відкрило нові можливості для рефінансування операцій з
іпотечного кредитування.
Яскравим прикладом використання комерційних банків як інститутів іпотечного
кредитування є швейцарські кантональні банки. Їх ресурсну базу для іпотечного
кредитування складають кошти юридичних і фізичних осіб на депозитних рахунках.
Однак ці кошти, як правило, мають короткостроковий характер і лише частково
можуть бути розміщені в довгострокові активи. Позико-ощадна система (система
контрактних заощаджень) набула найбільшого поширення в Німеччині (з 1783 р.),
Австрії (з 1811 р.) і Франції (з 1843 р.). Вона передбачає фінансування
іпотечних кредитів за рахунок цільових ощадних внесків населення, суми і
терміни накопичення яких повинні відповідати умовам кредитування. Відсоткові
ставки як по внесках, так і по кредитах здебільшого нижче ринкових і фіксуються
на термін ощадного контракту. У ряді країн, зокрема в Німеччині, Чехії і
Словаччині, урядами надаються бюджетні кошти на підтримку і розвиток цих систем
у вигляді „премій”, що виплачуються до сум, накопичених на рахунках громадян у
спеціалізованих позико-ощадних організаціях, діяльність яких регулюється
окремими законами, що чітко визначають сферу їх діяльності і заходи нагляду за
ними. Спеціалізовані іпотечні установи вперше були створені у Прусії в 1769
році Фрідріхом Великим і були державними, а першими приватними іпотечними
банками у формі акціонерних товариств стали бельгійський „Креді фонсьє” у 1835
році та французький „Креді фонсьє” у 1852 році. Найбільшого поширення такі
банки набули в Німеччині, Данії, Швеції. Іпотечні банки мали ексклюзивне право
випускати іпотечні облігації з низьким ризиком і тому були відносно дешеві.
Діяльність деяких іпотечних банків обмежена видачею позик міському і сільському
населенню під заставу нерухомості, інші кредитують виключно жителів певних
районів; треті надають кошти всім категоріям позичальників, включаючи не тільки
фермерів і міських домовласників, а й підприємців, зайнятих у готельному
бізнесі і т. ін. [58, с. 10].
У США іпотечні банки з’явилися досить пізно. Першим федеральним законом, що
регулював діяльність подібних установ, став Закон „Про фермерський кредит” 1916
року, згідно з яким було створено 12 федеральних земельних банків, що надавали
довгострокові позики фермерам. Система іпотечного кредитування США відрізнялась
від європейської коротшими строками надання кредитів (до 5 років), низьким LТV
(LТV (loan to value) – співвідношення суми кредиту та вартості нерухомого
майна, яке надавалось під забезпечення кредиту (воно не могло перевищувати 50%)
та умовами погашення кредитів (вони не амортизувалися протягом дії кредитної
угоди, основна сума кредиту поверталася позичальником наприкінці терміну
кредиту) [58, с. 10].
Цікавим є досвід еволюції іпотечного кредитування, зокрема механізмів його
рефінансування, у США протягом XX століття. Якщо станом на 1920 рік 60%
будинків, що знаходилися у приватній вартості, були придбані за рахунок власних
коштів, то вже починаючи з 1926 року становище змінилося – комерційні банки,
створені за участю уряду, отримали дозвіл на здійснення операцій з іпотечного
кредитування. Зростали доходи населення, що сприяло розширенню обсягів
іпотечного кредитування, а через нього – збільшенню кількості власників житла,
стимулюванню будівництва та суміжних галузей [58, с. 14–15].
Однак глибока економічна криза кінця 20-х початку 30-х років минулого століття
– період Великої депресії – відчутно підірвала розвиток іпотечного кредитування
у Сполучених Штатах Америки. Високий рівень безробіття та зниження доходів
призвели до масових неплатежів по іпотечних кредитах, втрати позичальниками
можливостей викупу заставленого нерухомого майна та різкого падіння цін на
нерухомість, які вже у 1929 році знизилися вдвічі порівняно з 1928 роком.
Оскільки згідно з американським законодавством іпотека знаходиться у власності
заставодержателя (кредитора), то американські б
- Київ+380960830922