РОЗДІЛ 2
СТАН ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ РИНКУ НЕРУХОМОТІ В УКРАЇНІ
2.1. Структура і стан ринку нерухомості України
Ринок нерухомості має складну структуру, в якій традиційно виділяються наступні
елементи [148]:
за типом нерухомості (житлова, офісна, індустріальна, складська,
багатофункціональна нерухомість), усі типи якої мають загальну рису – за своїм
функціональною дією вони призначені для ведення специфічного бізнесу;
за різними регіонами (регіони зі стабільно високою зайнятістю, регіони з
циклічною зайнятістю, регіони з низькою зайнятістю);
за інструментами інвестування в нерухомість (ринок права переважної оренди,
ринок змішаних боргових зобов'язань, ринок іпотеки, власного капіталу,
опціонів).
Структуризація ринку нерухомості, його класифікація за загальновизнаними
ознаками визначається цілями аналізу, залежно від яких змінюються пріоритети і
значущість, що дається тому чи іншому параметру [148].
Оскільки об'єкти нерухомості знаходяться під впливом різноманітних умов і
їхнього сполучення, для проведення угруповання може бути використаний метод
«дерева ознак». Ринок житлової нерухомості має такі ознаки (рис. 2.1) [93]:
Ринок житлової нерухомості знаходиться під впливом факторів, що визначають
соціально-економічний розвиток як країни в цілому, так і окремих регіонів, а
також факторів, що обумовлюють політичну стабільність [37].
Рис. 2.1 Структура ринку житлової нерухомості
Складні причинно-наслідкові взаємозв'язки між факторами, що впливають на ринок
нерухомості, можна відобразити у вигляді схеми (рис. 2.2).
Фактори, що впливають на ринок нерухомості [148]:
1. Фактори державного регулювання ринку нерухомості:
1.1. Нормативні акти, що регулюють угоди купівлі-продажу нерухомості;
1.2. Податкове законодавство, що регулює угоди з нерухомістю;
1.3. Окремі нормативні акти, що обмежують угоди з нерухомістю на регіональному
рівні.
2. Загальноекономічна ситуація:
2.1. Обсяг національного доходу;
2.2. Обсяг промислового виробництва;
2.3. Зайнятість працездатного населення;
2.4. Ставки прибутковості фінансових активів;
2.5. Платіжний баланс країни;
Ринок нерухомості
Рис. 2.2 Причинно-наслідкові зв'язки між факторами,
що впливають на ринок нерухомості [93]
2.6. Стан торговельного балансу;
2.7. Припливи капіталу;
2.8. Відтоки капіталу;
2.9. Зростання доходів населення;
2.10. Індекс споживчих цін.
3. Мікроекономічна ситуація:
3.1. Економічний розвиток регіону;
3.2. Диверсифікованість зайнятості працездатного населення;
3.3. Економічні перспективи розвитку регіону;
3.4. Припливи капіталу в регіон;
3.5. Відтоки капіталу з регіону.
4. Соціальний стан у регіоні:
4.1. Можливість міжетнічних і військових зіткнень;
4.2. Відношення до приватного капіталу;
4.3. Відношення до іноземного капіталу;
4.4. Стійкість політики адміністрації регіону;
4.5. Рівень безробіття в регіоні;
4.6. Популярність впровадження адміністрацією регіону політики.
5. Природні умови в регіоні:
5.1. Екологічне положення в регіоні;
5.2. Наявність розвинутої інфраструктури.
Як видно з рис. 2.2, вирішальна роль належить макроекономічним факторам:
політична ситуація в країні і регіонах, загальноекономічна ситуація, стан
фінансового ринку. Якщо ж дія макроекономічних факторів відносно стабільна, то
стан ринку нерухомості визначається мікроекономічними факторами.
Таким чином, ринок нерухомості піддається багатьом зовнішнім впливам, таким як:
зміна загальної соціально-економічної і регіональної економічної кон'юнктури;
зміни в грошовій політиці уряду і політиці комерційних банків, що визначають
приступність засобів фінансування угоди купівлі-продажу нерухомості;
зміни в законодавстві з регулювання ринку нерухомості і в податковому
законодавстві;
зміна ситуації на ринку капіталу внаслідок нестабільності валютних курсів,
динаміки процентних ставок, темпів інфляції та інфляційних очікувань [93].
Ринок нерухомості можна розділити на:
ринок житлової нерухомості;
ринок промислової нерухомості;
ринок комерційної нерухомості
ринок землі.
У дисертаційному дослідженні здійснена класифікація за типами житлової
нерухомості.
У структурі ринкової економіки найбільш розвинутою частиною є ринок житлової
нерухомості, який можна поділити не тільки на первинний та вторинний, але й
на:
- ринок квартир;
- ринок садиб.
Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне
для постійного проживання у ньому [157].
Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком,
господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями,
багаторічними насадженнями [157].
На ринку житлової нерухомості в першу чергу діють ринкові закономірності
функціонування [63]. У даний час динамічний розвиток ринку житла обумовлений
по-перше, тим, що він задовольняє не тільки фізичні потреби людей у житлі, але
і соціальні потреби і, по-друге, завдяки практично безкоштовній приватизації
державного житлового фонду житло увійшло в ринковий оборот.
В Україні практично сформувався ринок приватного житла, більша частина якого
практично безкоштовно перейшла з державної власності в приватну [101]. Слід
також зазначити, що найбільший обсяг операцій з нерухомістю (купівля-продаж,
обмін та інші) сьогодні здійснюється на вторинному ринку житла у порівнянні з
іншими елементами ринку нерухомості ( ринок комерційної і виробничої
нерухомості).
Однак, функціонування існуючого ринку нерухомості несе в собі сліди
адміністративно-командної системи управління міським та регіональним розвитком.
Як зазначив Белинський Ю.: «Вплив адміністративної системи позначився як на
розташуванні житла і комунікацій, так і на й