АННОТАЦИЯ
Актуальность темы. В практике градостроительного проектирования задачи оценки и функционального зонирования территории повсеместно решаются на основе опыта и интуиции проектировщика с привлечением экспертных методических подходов, прежде всего - различных версий балльного подхода к комплексной оценке территории, слабостью которых является их непрозрачность, субъективность и высокая вероятность серьезных ошибок. Расчетные обоснования практически не применяются.
Между тем, от правильной оценки городских территорий и от принятия обоснованных, эффективных решений по функциональному зонированию территории при разработке генерального плана города зависит протекание всех городских функциональных процессов, качество жизни населения, здоровье городской экономики, направленность территориального, функционального и экономического развития города.
Сложность взаимоотношений субъектов жизнедеятельности друг с другом, с территорией и элементами инфраструктуры, вовлеченность в проблемы оценки и функционального зонирования территории всех проектных подсистем, а также масштаб явления, определяющий высокую цену ошибки, настоятельно требуют принимать градостроительные решения на основе корректных и тщательно осуществляемых расчетных обоснований.
Объект исследования: городская территория, ее функциональная стоимость (градостроительная ценность) и функциональное использование. Городская территория является основой существования и функционирования городского сообщества. На ней протекают все процессы жизнедеятельности населения и производственные процессы, размещаются все элементы инфраструктуры бытия и жизнедеятельности - естественные ландшафты, жилые массивы, промышленные предприятия, объекты систем здравоохранения, образования и культурно-бытового обслуживания, элементы городских транспортных и инженерных систем, - в каждой из которых протекают свои процессы функционирования.
Территория города является, с одной стороны, ареной всех этих процессов жизни города, а с другой стороны, выступает в качестве самостоятельного игрока, имеющего свои интересы и закономерности развития и активно влияющего на протекание и развитие городских экономических и социальных процессов. Она имеет свои границы, свои физико-географические и инженерно-геологические характеристики, существующее функциональное использование, которое до известной степени и предопределяет, свои элементы инфраструктуры и свою стоимость. В каждом своем элементе она поощряет размещение одних функций и препятствует размещению других.
Городская территория характеризуется заведомой неравномерностью по транспортной доступности, а также своими локальными физико-географическими, инженерно-геологическими и экологическими характеристиками, которые совместно определяют градостроительную ценность территории и стоимость городских земель.
Каждый субъект жизнедеятельности города имеет свой взгляд на территорию и стремится занять такое местоположение, которое ему удобно и выгодно, и встречается с аналогичными притязаниями других субъектов. Такого рода притязания, выраженные в большей или меньшей степени, поддерживаются реальными возможностями субъектов (прежде всего финансовыми), существенно различными и тем самым определяющими их иерархию в борьбе за удовлетворение своих притязаний. Этот процесс в известной мере контролируется и направляется муниципальными властями, градостроительными регламентами и градостроительными решениями.
Предмет исследования: методы решения задач оценки и функционального зонирования городской территории в процессе разработки генерального плана города. Градостроительная деятельность при формировании функционально-планировочной структуры города направлена на поиск равновесного компромисса интересов подсистем и субъектов хозяйственной деятельности, наиболее выгодного с точки зрения города как целого и создающего наилучшие предпосылки его функционирования и дальнейшего развития.
Цель и задачи работы. Целью настоящей работы является разработка адекватных и эффективных расчетных методов и компьютерных технологий, предназначенных для решения задач оценки
и функционального зонирования территории при разработке генерального плана города. Для достижения этой цели необходимо решение следующих задач.
1) Определить концептуальный подход и сформулировать методические принципы комплексной оценки территории и оценки вариантов функционального зонирования территории.
2) Разработать расчетную модель и компьютерное программное обеспечение комплексной градостроительной оценки территории.
3) Разработать расчетную модель и компьютерное программное обеспечение оценки вариантов и оптимизации функционального зонирования территории.
Методы исследования и разработки. В методике исследований проектного процесса существенное место занимал анализ системных взаимодействий проектных подсистем в процессе разработки генплана города; представление проектного процесса как последовательности проектных операций, каждая из которых опирается на результаты предыдущих; отслеживание в этой последовательности цепочки операций, решающих задачи оценки и функционального зонирования территории, и анализ особенностей решения этих задач на каждом из этих шагов. Проявления градостроительной ценности территории в реальных городах изучались на основе анализа данных продаж и аренды недвижимости по отечественным и зарубежным источникам. Разработки инструментальных средств методики велись с использованием мегодов математического моделирования и разработки компьютерных программ.
Научная новизна. Разработка комплекса методических и инструментальных средств для решения задач оценки и функционального зонирования территории города является оригинальной и не имеет отечественных и зарубежных аналогов . Это касается как разработки в целом, так и ее компонентов: концептуального подхода, математических моделей оценки территории и функционального зонирования как единого комплекса, вычислительного метода оптимизации плана функционального зонирования, методик расчета параметров моделей, методов калибровки моделей, технологии проведения работ. Разработка получила название Программно-методический комплекс (11МК) Ьапс^иэе.
Народно-хозяйственная значимость работы. Методика адекватной оценки стоимости городских земель как в существующей, так и в перспективной ситуации - важный инструмент эффективного управления функционированием и развитием городов, рационального использования бюджетных средств, развития частного бизнеса, инвестиционных процессов и рынка земли. Методика оптимизации плана функционального зонирования территории при разработке генерального плана города дает народно-хозяйственный эффект в виде предотвращенных затрат и потерь, измеряемый для крупного города десятками и сотнями миллионов долларов.
Личный вклад в разработку. Все компоненты методики и инструментальных средств - постановка задачи, методика, математические модели оценки территории и функционального зонирования, программное и информационное обеспечение, технология работ разработаны автором диссертации за период с 1976 по 2002 год.
В исследовании отдельных методических и технических аспектов проблемы на разных стадиях работы автору оказали содействие сотрудники ЦНИИП градостроительства В.В.Лившиц, Д. И.Стрельни ков, Н.Н.Резникова, В.Б.Беляев, Е.А.Розанов. В разработке технологии работ принимал участие А.В.Винокуров. Всем им автор выражает свою искреннюю благодарность.
Значительный вклад в осознание многих проблем и в совершенствование методики внесли коллективы проектных организаций, в которых в разные годы осуществлялось внедрение методики.
Внедрения разработки. ПМК ЬапсНЬе использован в разные годы в разработках генпланов ряда городов: Иркутска, Николаева, Еревана, Ташкента, Бухары, Алма-Аты, Целинограда. Омска, Са-
Разработка велась в течение 27 лет, начиная с 1976 года. До 1988 года основным направлением разработки была задача функционального зонирования территории. В дальнейшем оценка территории, имевшая первоначально внутренний, служебный характер, выделилась в самостоятельное направление, по объему и значимости не уступающее первому. Это было связано с экономическими и политическими реформами, приведшими к официальному признанию понятия стоимости земли.
Кроме того, переход вычислительной техники из класса ЕС ЭВМ в класс 1ВМ РС. возможности использования средств визуализации, текстовых редакторов и ГИС-систсм и резкое увеличение быстродействия и памяти компьютеров привели к выделению технологии работ в самостоятельное направление разработок и как результат - к радикальному ускорению и снижению трудоемкости работ, обогащению выходных результатов работ обосноватсльными материалами и изменению самого характера работы архитектора смещением акцентов с собственно принятия решений на их обоснования и научно-исследовательские работы.
20
■ экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности ^ окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв;
■ инфраструктурные факторы, связанные с учетом инженерной и транспортной обеспеченности различных городских территорий;
■ эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные, социальные факторы.
К числу коммуникационных факторов относятся все факторы, характеризующие функционально-планировочную структуру города:
все элементы физической географии, ландшафта и функционального использования территории, которые представляют собой физические преграды, препятствия для транспортных сообщений - крупные реки и другие водные поверхности, леса, лесопарки, парки, полосы отвода железных дорог, территории крупных промышленных предприятий, территории аэропортов и т.д.;
существующее функциональное использование территории, определяющее коммуникационные взаимодействия между функциями в реальном городском пространстве;
классифицированная улично-дорожная сеть, транспортные узлы, мосты и путепроводы, а также сеть внеуличного транспорта (метрополитен и железные дороги пригородных сообщений - там, где они есть), т.е. пути сообщения между городскими территориями;
система общественного транспорта - совокупность маршрутов всех видов наземного и внеуличного общественного транспорта с их частотными и скоростными характеристиками; уровень автомобилизации населения в целом и по социальным группам.
К числу локатизационных факторов относятся рельеф (уклоны в процентах), несущая способность грунтов, гидрогеология - уровень залегания грунтовых вод и ареалы подтопления, затопление 1 % паводком, карстовые явления, сейсмика и т.д. В каждом конкретном городе список существенных лока-лизационных факторов индивидуален. Влияние этих факторов на оценку территории проявляется через удорожания строительных затрат и риски ущербов. Удорожания строительных затрат для ряда факторов, в зависимости от их характеристик, связаны с необходимостью проведения необходимых инженерных мероприятий. Так, при высоких уровнях грунтовых вод нужны вложения в дренажные системы, при высокой сейсмичности - затраты на антисейсмические пояса или другие конструктивные решения в многоэтажных зданиях и т.д. Риски ущербов связаны с такими факторами как затопление 1% паводком, ^ карстовые явления и сейсмика и существенно зависят от той функции, под которую предполагается ис-
пользование территории. Сюда же относится фактор наличия в городской черте территорий, используемых под сельскохозяйственные нужды или под ветхое жилье, предназначенное к сносу. Использование таких территорий под базовые функции связано с затратами на отчуждение и компенсации.
Экологические факторы могут быть представлены двояко. Во-первых, картой суммарных индексов загрязнений. В этом случае они входят в число локализационных факторов и определяют ущербы реципиентам, причем, реципиентами являются базовые функции, с точки зрения которых ведется оценка территории. Во-вторых, прямыми взаимодействиями (<буферными связями, см. выше разд. 2.1.1. Основные понятия) функций-реципиентов с источниками загрязнений, которыми обычно являются промышленные предприятия, ТЭЦ, источники магнитных излучений, взлетно-посадочные коридоры аэропортов и т.д.: ущерб от источника загрязнений тем меньше, чем дальше от источника находится функция-реципиент.
Инфраструктурные факторы также могут быть представлены двояко. Во-первых, уровнем обеспеченности городских территорий инженерными сетями различных видов и улично-дорожной сетью с жестким покрытием. В уровень обеспеченности входит как сам факт наличия сетей того или иного вида, так и их состоянием (степенью износа). В зависимости от существующего уровня обеспеченности на конкретной территории находится величина дополнительных вложений для приведения уровня обеспеченности к норме, соответствующей требованиям базовых функций. Во-вторых, величиной предшествующих вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру города, определяющих уровень ее развития в целом и, соответственно, величину городской земельной ренты, которая является одной из компонент стоимости городских земель.
Эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные, социальные факторы весьма разнообразны и индивидуальны в каждой проектной ситуации. Инструментально они могут представляться 4г как локализационные, коммуникационные или буферные факторы. Так, тяготение городского центра
или коттеджной застройки к привлекательным природно-ландшафтным территориям может носить либо локализационный, либо коммуникационный характер; нежелательность социальных контактов детского центра с футбольным стадионом или крематорием можно представить в виде буферных отношений и т.д.
21
Все существенные факторы совместно участвуют в формировании стоимости городских земель.
V Однако, роль их неодинакова.
Чем крупнее город, тем более значимую роль в стоимости его земель играют коммуникационные факторы. В больших и крупных городах роль коммуникационных факторов является доминирующей. В малых городах более явственно проявляется значимость локализационных факторов. Однако, во всех случаях для качественной оценки необходим объективный учет всей совокупности факторов.
- Київ+380960830922