РАЗДЕЛ 2
СИСТЕМА НАУЧНЫХ ВЗГЛЯДОВ НА РАБОТУ ИПОТЕЧНОГО МЕХАНИЗМА ПО ЭФФЕКТИВОМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ И РАЗВИТИЮ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Теоретические основы эффективности функционирования ипотечного механизма
2.1.1. Суть, основные направления и этапы исследования эффективности работы ипотечного механизма
Проведенный нами анализ работ свидетельствует об отсутствии системного подхода в исследовании вопросов эффективности функционирования ипотеки, как механизма хозяйствования.
При определении эффективности работы ипотечного механизма целесообразно исходить из понятия "результат" (латинское effectus - действие, результат чего либо [140] ).
Общепринято считать, что если результаты работы отвечают целям, то работа выполнена эффективно, и чем больше они отвечают стоящим целям, тем более она эффективна.
Поэтому под оценкой эффективности работы ипотечного механизма на макроуровне мы можем понимать действия по определению того, насколько реальные результаты работы ипотеки (как финансового инструмента) отвечают целям экономической политики государства.
Оценка эффективности работы ипотеки на микроуровне также должна проводиться в том направлении, насколько полученные результаты совпадают с целями конкретных субъектов рынка - кредитора, заемщика и инвестора. При этом универсальным экономическим показателем эффективности работы ипотечного механизма как на макро- так и на микро уровнях выступает доходность вложений в данный механизм хозяйствования [2].
Однако, по нашему мнению, оценка эффективности работы ипотечного механизма, кроме оценки доходности, должна включать и оценку рисков ипотечного капитала и управления ими. Наличие рисков в системе делает работу ипотечного механизма неустойчивой а принимаемые результативные меры по управлению ими способствуют повышению эффективности её функционирования. При этом риски напрямую связанны с доходностью и их рост в механизме приводит к возрастанию вероятности потерь капитала.
Исходя из накопленного опыта исследования эффективности инвестиционной деятельности [10,14,68,165] и особенностей ипотеки, мы предлагаем выделить следующие основные направления и этапы по исследованию эффективности работы ипотечного механизма.
Во-первых, необходимо провести сравнение ипотеки с другими финансовыми инструментами, в основе которых лежит инвестирование недвижимости: опционом, гибридной закладной и другими.
В ходе данного исследования необходимо выявить преимущества и недостатки ипотеки по конкретным факторам. В качестве факторов сравнения могут применяться следующие показатели: стабильность денежных доходов от использования инструментов, ликвидность, уровень контроля и т.д. Основными показателями в данном случае, по нашему мнению, должны быть ставка доходности и уровня рисков. Более подробно данный вопрос будет описан в п. 2.1.2.
Во-вторых, важно исследовать ипотечный механизм по уровню существующих в нём рисков и методов управления ими. В связи с тем, что уровень доходов (норма дохода) по ипотечным обязательствам формируется существующим спросом и предложением на финансово-кредитных рынках и существенное влияние на них оказывают риски, важнейшей задачей оценки эффективности работы ипотечного механизма становится исследование рисков и методов управления ими (см. п.2.1.3.).
В-третьих, в процессе экономического анализа работы ипотечного механизма на макро- и микроуровнях необходимо определить инструменты оценки эффективности функционирования как всей системы, так и отдельных его составляющих.
Здесь важно не только определить, какие существующие финансовые показатели инвестирования применяются при ипотечном кредитовании, но и выявить их преимущества и недостатки.
При необходимости разрабатываются новые финансовые инструменты для оценки (анализа) работы ипотечного механизма.
В-четвертых, мы считаем необходимым исследование вопросов эффективности работы ипотечного механизма на макроуровне. Определение основных, взаимосвязанных направлений развития народного хозяйства, где наиболее результативно проявляется работа ипотечного механизма, даёт возможность государству правильно строить свою экономическую политику. Важно рассмотреть общие условия, влияющие на работу всей ипотечной системы: экономические, политические, правовые и т. д.
Обеспечение диалектического подхода по выявлению и разрешению основных противоречий в работе ипотечного механизма на макроуровне повышает результативность всей исследовательской работы.
Здесь целесообразно проанализировать экономические факторы, влияющие на эффективность работы ипотечного механизма на макроуровне и их взаимосвязь с факторами на микроуровне.
В-пятых, исследуется эффективность работы ипотеки на микроуровне. Важно определить условия повышения эффективности работы субъектов рынка. При этом исследуются принципы, методы и нормы работы по обеспечению стабильных денежных потоков в ипотечной системе.
Особое внимание необходимо уделить исследованию проблем нормирования кредитных операций и, прежде всего, определению величины залоговой стоимости недвижимости, как одного из важнейших условий эффективности работы ипотечного механизма.
Вопросы оценки эффективности функционирования ипотечной системы, в том числе и работы ипотечного механизма по эффективному использованию недвижимости, можно рассматривать на двух уровнях.
Первый уровень оценки носит общий характер. Здесь определяются в целом преимущества использования ипотеки для всей экономики страны и конкретных субъектов рынка, а также определяется, насколько результаты работы ипотечного механизма соответствуют общим целям государства, кредитора, заемщика и инвестора.
Второй уровень оценки эффективности работы ипотечного механизма предполагает более глубокий анализ работы ипотечной системы с использованием специальных инструментов замера интересующих нас параметров.
Первый уровень оценки, как правило, преобладает в период становления ипотечного механизма инвестирования. Второй уровень оц