Приватноправові засади реалізації житлових прав громадян в Україні.

РОЗДІЛ 2.
КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ
2.1 Юридична класифікація жилих будинків і приміщень.
Дослідження специфічних житлових відносин полягає у тому, що основним об'єктом
правового регулювання є житло, разом із комплексом майнових прав і обов'язків,
які відно­сяться до сфери правового регулювання житлових відносин. До прийняття
ЦК України 2003 р. в законодавстві ви­значення житла не наводилося, хоча такий
термін вживався. Поняття «житло» у законодавстві пов'язувалося із житловим
фондом. Юри­дична енциклопедія визначає житловий фонд як жилі будинки та
приміщення в інших будинках, призначені для проживання людей [576;433].
Житловий фонд охоплює сукуп­ність жилих будинків і жилих приміщень на всій
території Укра­їни, що визнані у встановленому порядку житлом, придатним для
проживання громадян незалежно від форми власності.
Значна кількість будівель може бути приміщеннями, придатни­ми для постійного
проживання в них. Разом із тим ці будівлі та приміщення з правової точки зору
не відносяться до житлового фонду, хоча відповідають всім санітарним і
технічним умовам. До житлового фонду входять зведені жилі будин­ки, придбані,
побудовані, приватизовані квартири (будинки), що належать фізичним чи юридичним
особам та призначені для задоволення житлових потреб.
В юридичній літературі пропонуються різні підходи до ви­значення видів житлових
фондів. Так, Ю. Толстой пропонує кла­сифікувати житлові приміщення не за
формами власності, а за­лежно від підстав їх надання: житло, що надається за
договором соціального найму; житлові приміщення, що надаються за догово­ром
комерційного найму; житлові приміщення у будинках житло­во-будівельних і
житлових кооперативів; житло, що знаходиться у власності громадян; службові та
спеціалізовані житлові примі­щення; житлові приміщення, що надаються в
користування гро­мадянам за інших підстав [254;220-223].
П. Седугін вважає, що необхідно також виходити із призна­чення жилих приміщень
і залежно від цього виділяє житловий фонд соціального використання (житлові
приміщення, що нада­ються громадянам для проживання в режимі соціального
вико­ристання) і житловий фонд, що використовується на комерцій­них засадах
(для використання за договором найму жилого при­міщення з метою отримання
прибутку) [491;220-223]. В кінцевому рахунку в ЖК РФ отримало закріплення
поділу житлового фонду за критерієм форми власності та мети використання.
Т. Федосєєва пропонує класифікацію житлового фонду за призначенням: житловий
фонд загального призначення (житло всіх форм власності, призначене для
проживання громадян, за винятком житлових фондів спеціального призначення);
житловий фонд спеціального призначення, у складі якого ви­діляються фонд
професійного і надзвичайного призначення (службове житло, гуртожитки, будинки
маневрового житлового фонду, готелі-притулки та жилі будинки іншого особливого
при­значення); фонд соціального призначення (житло для соціально незахищених
громадян, які потребують поліпшення умов проживання) [531;4]. Російські вчені
О.С.Крюкова та Ю.С. Поваров відзначають, що класифікація житлового фонду за
ознакою цільового використання, до прийняття нового ЖК, не мала під собою
чітких підстав, було складно встановити співвідношення цих груп [489;27].
Т. Федосеева зазначає, що виділення житлового фонду соці­ального призначення у
даний час носить умовний характер, тому необхідно визначити розмір частки фонду
соціального призна­чення у загальній кількості житла [531;4].
З цим можна погодитися, оскільки за європейськими стан­дартами соціальне житло
- це квартира будь-якої форми влас­ності, що відповідає встановленим нормам
відносно площі, орендної плати та житлово-комунальних послуг. Нормативи
за­гальної площі соціальної квартири прожиткового мінімуму в Германії: 45 кв. м
загальної площі на одну особу плюс 15 кв. м на кожного члена сім'ї з усіма
зручностями [407;21].
П. Крашенінніков пропонує виходити при класифікації жит­лових фондів із двох
ознак: форма власності - до якого відноситься громадський житловий фонд і
житловий фонд житлових і житлово-будівельних коопера­тивів; державний;
муніципальний; напрям використання. За цією ознакою він поділяється на:
со­ціальний, індивідуальний, комерційний і спеціалізований [358;20-22].
Вважаємо, що висловлені в юридичній літературі зауваження щодо класифікації
житлового фонду повинні знайти своє відоб­раження в новому ЖК за двома
оз­наками: за належністю до форми власності та залежно від викорис­тання.
Житловий фонд також можна класифікувати за місцем розта­шування: сільська
місцевість, адміністративно-територіальна одини­ця (село, селище, районний,
обласний центр, місто Київ), оскільки зміст прав і обов'язків у власників
такого житла значно різниться за кількістю мешканців, що проживають у будинку,
та етажності: одноповерхові будинки, призначені для проживання однієї чи
декількох сімей; багатоповерхові будинки.
Тимчасова методика оцінки жилих приміщень, затверджена на­казом Міністерства
будівництва Росії від 30.10.1995 р. № 17-115, передбачає перелік функціональних
ознак «квартири» [307;324-341]: місце знаходження; капітальність; загальна
площа; жила площа; площа кухні; етажне розміщення квартири; кількість прохідних
кімнат; висота приміщень; кількість балконів (лоджій); наявність телефону.
Правовий режим в таких будівлях значно відрізняється за об­сягом прав і
обов'язків. У таких будівлях можуть виникати цивіль­но-правові відносини щодо
утримання майна; права й обов'язки розподіляються серед значної кількості не
пов'язаних між собою родинними стосунками осіб, які спільно повинні належно
утриму­вати будинки, ефективно використовувати прибудинкову