РОЗДІЛ 2
ДОГОВІР НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
ЦК України виділив положення про найм (оренду) земельної ділянки в окремий параграф глави про найм (оренду). Так, відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України встановлюється, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
Розміщення в главі ЦК України про найм (оренду) положень про найм (оренду) земельної ділянки свідчить про визнання договору найму (оренди) земельної ділянки, передусім, цивільно-правовим договором, а саме різновидом договору найму (оренди) майна, тому до відносин, які виникають на підставі цього договору мають застосовуватися загальні положення ЦК України, як щодо договорів, так і щодо договорів найму.
Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України встановлено, що відносини найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Таким законом слід визнати, насамперед, Закон України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року та Земельний кодекс України. Враховуючи сказане нами вище, у випадку якщо відносини найму (оренди) земельної ділянки не будуть врегульовані спеціальними нормами Закону України "Про оренду землі", то до таких відносин слід застосовувати норми параграфа 1 глави 58 ЦК України "Загальні положення про найм (оренду)" та загальні правила, встановлені цим кодексом. Таким чином, правове регулювання відносин, які виникають на підставі договору оренди землі, здійснюється такими закондавчими актами, як ЦК України, ЗК України та Закон України "Про оренду землі". Крім того, слід зазначити, що окремі норми, які стосуються договору оренди землі, встановлюються Законом України "Про плату за землю".
Як бачимо, правове регулювання відносин, пов'язаних з укладенням, виконанням та припиненням договору здійснюється нормами різних галузей права, а саме цивільного та земельного, що зумовлює особливу складність договору найму (оренди) землі.
Не можна не сказати про те, що в теорії тривалий час ведуться дискусії з питань віднесення договору оренди землі до сфери регулювання цивільного або земельного права.
Одні автори вважають, що договір оренди природних ресурсів належить до різновиду договору майнового найму, обгрунтовуючи це тим, що законом дозволено довгострокове користування природними ресурсами, що характерно для майнового найму.[7;112]70 Е. Суханов, відстоюючи думку про регулювання речових прав на землю у цивільному законодавстві, обгрунтовує свою позицію тим, що цивільне право, як правова галузь спеціально пристосована для регулювання майнового обігу і пройшовши як таке багатовіковий шлях розвитку, безперечно, повинно включати до свого предмета регламентацію всіх товарно-грошових відносин, незалежно від їх об'єктного складу.[164]71
Інші автори займають діаметрально протилежну позицію. Вони вважають, що договір майнового найму опосередковує не лише відносини з приводу майна, речей, які знаходяться у звичайному цивільному обороті, однак, межі договору оренди значно ширші. Він використовується для регулювання і земельних відносин та має на меті опосередкування, в першу чергу, останніх. У цій сфері договір майнового найму є не прийнятним.[192;146]72 Н. Ільницька зазначає, що із введенням приватної власності на землю і включенням її в майновий оборот земельні й цивільні правовідносини з приводу земель за своєю соціально-економічною і правовою природою стали подібними. Водночас їх не можна ототожнювати. Хоча земельні відносини в своїй основі є цивілістичними (за груповою належністю), але не цивільно-правовими в їх безпосередньому змісті. Справа - в істотній їх специфіці, зумовленій особливостями земель як об'єкта правової регламентації. Особливе значення це має для земель сільськогосподарського призначення.[78]73
О.Г. Бондар вважає, що найбільш доцільною є така думка: до відносин з обігу землі, які мають майновий характер, цивільне законодавство застосовується лише тоді, коли вони не врегульовані земельним (як спеціальним) законодавством, тобто в субсидіарному порядку.[12]74
Всі ці складнощи при розмежуванні правового регулювання земельних та цивільно-правових відносин пов'язані насамперед з особливостями самого об'єкта - землі. Як зазначає Н.І. Титова, земля як об'єкт правової регламентації виконує різні функції: а) політичну, визначаючи територіальні межі суверенності державної влади та створюючи основу економічної незалежності держави; б) економічну, забезпечуючи базу для господарської діяльності; в) соціальну - як місце і умови для життя людини; г) екологічну - як об'єктивний фактор безпечного для здоров'я людини існування. Виконання усіх цих функцій забезпечується різними галузями права: конституційного, адміністративного, цивільного, екологічного, земельного, аграрного. При цьому не слід ігнорувати істотні особливості земель як природного об'єкта і як об'єкта правової регламентації, взяті в їх поєднанні, що і покликано забезпечити лише земельне право.[169]75 Досліджуючи особливості правового регулювання використання земель у цивільному обороті на прикладі земель сільськогосподарського призначення, вона зазначає, що якщо землі сільськогосподарського призначення будуть повною мірою включені до системи ринкового обігу, то виникнення права власності на них пошириться у формі реалізації різних угод: купівлі-продажу, міни, дарування, спадкування тощо. Проте і за цих умов, земельний обіг саме цих земель, на відміну від земель інших категорій, обов'язково має бути забезпечений особливими правовими умовами та порядком, виходячи з унікальної цінності земель сільськогосподарського призначення, як основи життя і діяльності людей.[169]76
Виходячи з цих положень, Н.І. Титова приходить до висновку, що земельним законодавством слід закріпити правила про обмеження прав власників таких земель у сфері їх продажу, дарування, спадк