РОЗДІЛ 2
ПРИНЦИПИ І МЕТОДИ ОЦІНКИ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ
2.1 Ринкова вартість при іпотечному кредитуванні
При оцінці нерухомості, яка слугує предметом забезпечення при іпотечному кредитуванні, найважливішу роль відіграє концепція ринкової вартості. Нерухомість, що є предметом іпотеки, оцінюється за цим видом вартості в переважній більшості країн. Так, з вісімнадцяти країн (Австрія, Бельгія, Канада, Данія, Фінляндія, Україна, Франція, Германія, Ірландія, Італія, Японія, Нідерланди, Норвегія, Іспанія, Швеція, Швейцарія, Велика Британія, Сполучені Штати) у п'ятнадцяти з них, в тому числі в Україні, оцінка нерухомості в іпотечному кредитуванні здійснюється за ринковою вартістю. Іноді висловлюється думка про доцільність використання при кредитуванні інших видів вартості, приміром ліквідаційної [6,17,66,86], але і в цьому випадку ринкова вартість є базовою при оцінці нерухомості, яка є предметом забезпечення зобов'язань. Інші види вартості розраховуються на її основі або з використанням елементів методології її розрахунку.
Аналіз свідчить, що вчені не прийшли до єдиного визначення поняття ринкової вартості, що викликає необхідність детального дослідження даного питання. Для цього ми на основі проведеного аналізу виділили три відмінні між собою групи можливих визначень ринкової вартості.
Перша група. Я. Маркус [109,с.12] визначає ринкову вартість як ймовірну величину, виражену в грошовій сумі, на яку майно було б обмінене на дату оцінки внаслідок комерційної угоди між непов'язаними особами - добровільним покупцем і добровільним продавцем - після адекватного маркетингу за умови, що кожна з сторін діяла б зі знанням справи, розсудливо і без примусу. Практично аналогічне визначення подане у міжнародних стандартах оцінки, лише замість терміну "ймовірна величина" використовується термін "розрахункова сума" [77]. Спеціалісти Американського інституту оцінки нерухомості [197] визначають ринкову вартість як найбільш ймовірну ціну, визначену на конкретну дату, за якої конкретні майнові права можуть бути продані після обгрунтованого терміну експозиції на конкурентному ринку при дотриманні всіх умов, необхідних для чесної угоди, між покупцем і продавцем, кожен з яких діє розсудливо, компетентно у власних інтересах, і при цьому передбачається, що вони не знаходяться під тиском. З поданого видно, що в даній групі визначення ринкової вартості є аналогічними за винятком того, що ринкова вартість визначається з використанням різних термінів: "розрахункова величина", "ймовірна величина" та "найвища ціна". Дослідимо цей момент.
В теорії оцінки вважається, що найбільш ймовірною є найвища ціна пропозиції на купівлю, вибрана з варіантів, які доступні на ринку.1 Це може бути показано графічно на основі моделювання продажу через аукціон. (рис. 2.1) [177] Кожен з покупців може мати власну точку зору на корисність об'єкту. Ціни пропозицій на купівлю будуть являти собою нормальний розподіл. Майно буде продано за найвищою ціною (на рис. - 550 тис грн.), що і буде відповідати рівню ринкової вартості [177]. Звідси зрозуміло, що визначення ринкової вартості у першій групі мають однаковий зміст.
Рис. 2.1. Розподіл цін пропозиції на купівлю на ринку
Друга група. Класичним і найчастіше цитованим з тих визначень, що віднесені до цієї групи, є визначення Р.Реткліфа. Він визначив ринкову вартість як "найбільш ймовірну ціну продажу... (у певний момент часу ... у відповідності до типової ринкової поведінки для конкретного виду майна)" [190,с.36,38]. Близьке за змістом визначення подано в роботі Е.Хелферта [180,с.304]: "ринкова вартість ... є ціною будь-яких активів або набору активів, за якою вони продаються на організованому ринку або при угоді, що здійснюється при вільному волевиявленні сторін". З наведеного видно, що в цій групі ринкова вартість визначається як найбільш ймовірна ціна угоди, яка відбулася на певний момент при типових ринкових умовах. На відміну від першої групи умови проведення такої угоди не конкретизуються.
Третя група. До неї віднесено визначення ринкової вартості, які подаються установами, що регулюють питання оцінки в різних країнах. У порівнянні з першими двома групами ці визначення містять більше елементів, а умови проведення оцінки більш конкретизовані. Приміром, Королівський інситут уповноважених спеціалістів з нерухомості2 подає таке визначення ринкової вартості: вартість на відкритому ринку3 - являє собою судження про найвищу ціну, за яку буде здійснений безумовний продаж прав на дату оцінки з оплатою готівкою, за таких умов:
- існування добровільного продавця;
- перед датою оцінки витримано достатній період для адекватного маркетингу і досягнення згоди щодо ціни і терміну здійснення продажу (його тривалість залежить від виду майна і стану ринку);
- стан ринку, рівень вартості і інші показники на будь-яку попередню дату повинні бути такими ж, як і на дату оцінки;
- не приймаються до уваги ніякі пропозиції на купівлю, що висунуті покупцем, який має особливий інтерес щодо майна;
- кожна з сторін угоди діє зі знанням справи, розсудливо і без примусу. [195]
Якщо ми розглянемо інші країни, то побачимо, що елементи, які включено у визначення ринкової вартості в цих країнах, відрізняються між собою. Є.Тарасевич у своїй статті [136] показує, які з елементів включені у визначення ринкової вартості в ряді країн (див. табл. 1.1).
Таблиця 1.1
Елементи, що включені у визначення ринкової вартості в різних країнах
Порядко-вий номер елементуБельгіяФранціяГерманіяНідерландиНорвегіяІспаніяШвеціяВелика Британія 1++++++++2+++++3++4++5+++++6+7+++8+++++++9++10++++++11+++12++++++ Розглянута нумерація позначає умови угоди, що включені у визначення ринкової вартості:
1. Покупець зацікавлений у придбанні нерухомості.
2. Існує гіпотетично готов