Институционализация региональной ипотеки как формы решения жилищной проблемы

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ..........................................................3
ГЛАВА 1. ЖИЛИЩНАЯ ИПОТЕКА КАК ОБЪЕКТ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ......................................13
1.1. Методологические основы исследования институционализации ипотеки в России.........................................13
1.2. Возникновение и институционализация жилищной ипотеки за рубежом..................................................24
1.3. Формирование института жилищной ипотеки в дореволюционной
России.......................................................39
1.4.0собенности жилищной ипотеки как социально-экономического института................................................47
ГЛАВА 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ..............................65
2.1 Место ипотеки на рынке жилья Российской Федерации........65
2.2 Особенности институтов жилищной ипотеки в регионах России 81
2.3 Развитие потребностей в жилье и потенциальная возможность ипотечных контрактов с населением........................97
2.4. Основные противоречия в формировании институциональной системы жилищной ипотеки................................110
ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ
ИПОТЕКИ.........................................................121
3.1 Роль государства в развитии института ипотечного жилищного
кредитования................................................121
3.2. Технология управления развитием и функционированием жилищной
ипотеки.....................................................132
ЗАКЛЮЧЕНИЕ......................................................144
БИБЛИОГРАФИЯ....................................................154
ПРИЛОЖЕНИЕ......................................................176
3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования обусловлена рядом обстоятельств. Во-первых, современное Российское государство, отражающее интересы трансформировавшегося общества, в котором уже господствуют рыночные отношения, сложило свои обязательства предоставлять всем гражданам бесплатное жилье. В настоящее время Конституция Российской Федерации предоставляет лишь абстрактное право на жилье своим гражданам, а на получение бесплатного жилья может рассчитывать лишь небольшой круг лиц, имеющих очень низкие доходы. Остальные решать жилищную проблему путем купли, строительства за свой счет, аренды или найма.
Во-вторых, Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает современные формы бизнеса, одной из которых является ипотека, существование которой можно уверено констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявление новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начало законодательных инициатив федеральных и местных органов власти по созданию ипотечной системы, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Но при этом, импорто-ориентированная стратегия внедрения экономических моделей, содержащих встроенный макроэкономический механизм, учитывающих конкретную российскую ситуацию и национальные традиции, порождает целый ряд серьезных противоречий в развитии ипотеки в России.
В-третьих, основной целью социальной политики в стране постоянно становится повышение общественного благосостояния. В этой ситуации государство стремится направить «свободную игру частичного корыстного интереса» в такое русло, что бы эта игра не противоречила интересам других людей. В процессе реформирования Российского общества наступил такой
17
между людьми»1, «формальные правила, неформальные ограничения и способы обеспечения действенности ограничений»2, или же «придуманные людьми ограничения, которые структурируют взаимодействия людей. Их составляют формальные ограничения (правила, законы, конституции), неформальные ограничения (социальные нормы, условности и принятые для себя кодексы поведения) и механизмы принуждения к их исполнению. В совокупности они определяют структуру стимулов в обществах и их экономиках3.
С.В.Гребенников трактует институт как комплекс «традиций и рутин», отмечая наличие общественных механизмов, обеспечивающих их функционирование»4. В.И.Тамбовцев институт рассматривает как «совокупность, состоящая из правил или нескольких правил и внешнего механизма принуждения индивидов и исполнению этого правила»5. В учебнике «Институциональная экономика» подготовленного под редакцией А.Олейника институт - это правила игры в обществе или созданные человеком ограничительные рамки, которые организуют взаимоотношения между людьми, а также система мер, обеспечивающих их выполнение.6. Гребенников термин «институт» предлагает связать именно с понятием «внешняя норма», поскольку, как пишет он, «внешняя норма, фактически (при том достаточно часто) применяется в практике совместной деятельности. В его понимании институт - это и есть фактически действующая рефлексивная норма и ничего кроме нее»7.
1 Норт Д. Институты и экономический рост: историческое введение //THEZIS Т.1. Вып.2. 1993., с. 73
2 Норт Д. Институты, идеология и эффективность экономики от плана к рынку. Будущее посткоммунистических республик. M.:Catallaxy,1993, с. 307
3 North D. Epilogue: Economic Performance Through Time / Empirical Studces in Institutional Changl,1996/ c.344.
4 Гребенников C.B. Ассоциации на пройденные темы // Экономическая наука современной России. 1998. №1, с. 36.
5 Институциональная экономика: новая институциональная экономическая теория. - М.: Инфра. М.,2006, с. 23.
6 Институциональная экономика. - М.: Инфра. М.,2006, с. 604.
7 Введение в институциональную экономику. - М.: Изд. «Экономика»,2005, с. 79.
18
Известный экономист Г.П.Клейпер на основе анализа зарубежной и отечественной литературы выделяет три распространенных варианта определения сущности категорий «институт»: «индивидуализированные», «хористические» и «бинарные». При этом первая группа исследователей, по его мнению, акцентируют отдельную норму как основу института, вторые -такой основой считают комплекс норм, третьи нормы связывают с механизмом их соблюдения и функционирования.
Нам представляется наиболее адекватным к действительности подход академика Т.И.Заславской. В ее работах понятие «институт» объединяет в себе четыре основных элемента - формальные законодательные норы, неформальные социокультурные нормы, формальные организации, контролирующие соблюдение норм и общественные организации, выполняющие эти же функции. При этом является очень важным замечание исследователя о том, что «общественно значимый итог функционирования институтов проявляется в характере (качестве, эффективности) соответствующих общественных практик».1
Вместе с тем, следует отметить, что практика здесь рассматривается лишь как итог взаимодействия составляющих института и выводится за его пределы. Нам представляется, именно практика порождает институты и изменяет формальные и неформальные нормы и систему их контроля. Поэтому в нашем понимании практика определяющий элемент -составляющая социального института. Такой подход приводит к пониманию сущности института совершенно по-другому.
При определении содержания категории любого феномена как института, по нашему мнению, необходимо учесть следующие моменты. Во-первых, институт представляет собой определенную систему организации деятельности людей, имеющих различные интересы и выполняющие различные роли. Таким образом, институт создается, во-первых, для достижения определенной цели, решения определенных задач. Во-вторых,
1 Заславская Т.Н. Современное Российское общество. М.,2004, с. 114.