раздел 2
МАТЕМАТИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ ВЫБОРА СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИМИ ПРОЕКТАМИ В
УСЛОВИЯХ неустойчивой экономики
2.1.Понятийный аппарат управления девелоперскими проектами
Введем ряд основополагающих определений и принципов управления девелоперскими
проектами [20,82-87], которые отражают как современный этап, так и проблематику
строительства объектов недвижимости.
2.1.1.Базовые определения и понятия работы
Определение 2.1. Девелопмент - вид деятельности, предусматривающей качественные
изменения в объекте недвижимости и обеспечивающей повышение его стоимости.
Ожидаемый результат девелоперского проекта – прибыль.
Определение 2.2. Прибыль есть результат преобразования объекта недвижимости с
последующей его продажей/использованием.
Определение 2.3. Каждый объект недвижимости есть результат проектной
деятельности бизнеса - есть продукт проектов.
Определение 2.4. Жизненный цикл объекта недвижимости: идея, концепция, проект,
объект, результат (прибыль).
Проектная деятельность в любой девелоперской компании направлена на реализацию
двух типов проектов – проекты развития девелоперской компании (внутренние
проекты) и инвестиционные (девелоперские) проекты.
Определение 2.5. Под проектом понимается уникальная совокупность действий и
задач, имеющая четкие цели и функционирующая в условиях ограниченных ресурсов и
времени.
Определение 2.6. Под инвестиционным проектом в девелоперской компании будем
понимать совокупность действий и задач, связанных с развитием территории путем
строительства объектов недвижимости, обладающие следующими свойствами:
четкая цель, связанная с получением прибыли;
необходимость координации всех действий и задач;
ограниченность ресурсов и времени.
Определение 2.7. Жизненный цикл инвестиционного проекта девелоперской компании:
идея (этапы: замысел, инициирование), концепция (разработка концепции),
разработка проекта (этапы: предпроект, проект, рабочий проект, планирование,
закупки), реализация проекта (строительство), эксплуатация/продажа.
Определение 2.8. Продукт инвестиционного проекта девелоперской компании –
объект(ы) недвижимости.
Определение 2.9. Конфигурация инвестиционного проекта девелоперской компании –
заданная утвержденной проектной документацией совокупность свойств и
характеристик продукта проекта.
Определение 2.10. Изменение конфигурации инвестиционного проекта девелоперской
компании – выполняемые менеджерами проектов действия, направленные на изменение
ранее принятых решений по продукту проекта, которые если будут приняты,
приведут к изменению плана и/или бюджета проекта.
Определение 2.11. Проект развития девелоперской компании – инициируемый
руководством компании проект, направленный на развитие или модернизацию
компании путем изменения структуры, функций, представительских свойств,
технологий и систем обработки информации (управления), или других
характеристик.
Определение 2.12. Продукт проекта развития компании – новая организация
действий в девелоперской компании.
Каждый проект требует управления.
Определение 2.13. Управление проектами девелоперской компании - привнесение
дополнительно к ресурсам проекта знаний, умений и навыков профессиональных
менеджеров, вооруженных передовой методологией, обеспечивающее получение
ожидаемых результатов, или даже их превышение.
Результаты проекта разделяются на основные и сопутствующие.
Определение 2.14. Основные результаты проектов девелоперской компании всегда
прописываются в целях проекта. Они всегда должны быть измеримыми. Для
инвестиционных проектов – это прибыль, связанная с изменением территорий
(созданием объектов недвижимости). Для проекта развития компании – новое
качество в управлении девелоперскими проектами.
Определение 2.15. Сопутствующие (производные) результаты проекта девелоперской
компании, это не планируемые в проекте результаты, полученные вследствие его
выполнения. Например – знания и опыт менеджеров.
Руководить проектом должен профессиональный проектный менеджер.
Определение 2.16. Руководитель проекта - лицо, берущее на себя всю
ответственность за достижение целей проекта девелоперской компании (получение
его результатов), обладающее необходимой для профессионального управления
компетенцией. Представляет в проекте интересы девелоперской компании. Должен
иметь необходимые для управления всеми элементами девелоперского проекта
полномочия и ресурсы.
Основной инструмент управления проектом – план.
Определение 2.17. План – это согласованный и утвержденный документ,
координирующий действия всех участников реализации проекта девелоперской
компании. В плане отражаются действия всех участников проектов, в том числе и
не находящихся в прямом подчинении руководителя проекта. Эффект утверждения –
все должны выполнять подписанный план.
Определение 2.18. Все юридические лица, задействованные в проекте девелоперской
компании, относятся к заинтересованным сторонам проекта. К заинтересованным
сторонам инвестиционных проектов девелоперской компании относятся: Инвестор,
Заказчик, Подрядчик, Поставщик, Проектировщик, Руководитель проекта, Группа
управления проектом, Арендатор.
Определение 2.19. Под группой управления проектом будем понимать временно
сформированную группу менеджеров и специалистов, занятых на управлении проектом
девелоперской компании, возглавляет которую руководитель проекта.
2.1.2.Принципы управления девелоперскими проектами
Осуществление деятельности обеспечивающей жизнедеятельность (особенно в период
неустойчивой экономики).
Кто несет ответственность – тот и принимает решения.
Кто принимает решения – тот и управляет.
Управляет проектом – руководитель проекта.
Организует проектное управление –
- Київ+380960830922