РОЗДІЛ 2
ПОСТАНОВКА ЗАДАЧІ ДОСЛІДЖЕННЯ
2.1. Мета і основні завдання дослідження
Ринкова ціна об'єкта нерухомості і її технічний стан - два фактори, які взаємо позв'язані між собою. Неможливо правильно визначити ринкову вартість об'єкта нерухомості без проведення ретельного обстеження та визначення його технічного стану. Результати обстеження являються основою для розрахунку вартості нерухомості затратним методом, для висновків відносно фізично можливих варіантів використання нерухомості, а також сучасного і перспективного попиту на ринку.
Відомо, що з перших днів існування будівлі (споруди), під впливом чинників навколишнього середовища, навантаженнь і часу зношуються, міцнісні характеристики знижуються, погіршуються експлуатаційні якості. Всі ці зміни в конструкціях будівль і споруд в процесі експлуатації можуть бути загальними і локальними, вони можуть проходити самостійно і в сукупності. Своєчасне виявлення цих змін в елементах конструкцій має важливе значення для підвищення надійності і довговічності об'єктів нерухомості і пов'язано з проведенням технічного обстеження та оцінкою технічного стану.
Під технічними обстеженнями розуміють проведення комплекса робіт, які дозволяють визначити загальний стан будівлі або споруди.
Під оцінкою технічного стану конструкцій розуміють виявлення їх напружено - деформованого стану під навантаженням і визначення можливості та умов подальшої експлуатації. Оцінка умов експлуатації конструкцій має важливе значення, оскільки врахування факторів, які впливають на їх стан, дає можливість передбачити подальшу їх поведінку.
Технічне обстеження будівель (споруд) на предмет виявлення ступеню фізичного і морального зносу виконується методом об'єктивного діагностування. Основний зміст цього методу полягає в наступному:
- фізичний знос будівлі визначається числом пошкоджених несучих конструкцій;
- пошкодження несучих конструкцій визначається в натуральних показниках і встановлюється за допомогою дефектоскопії;
- технічне обстеження ведеться за допомогою контрольно - вимірювальних приладів і спеціального обладнання.
При визначенні ступеню фізичного зносу зустрічається ряд труднощів. По - перше, будь-яка будівля представляє собою комплекс різних конструкцій, різних за своєю вартістю, стійкістю і значущістю. По - друге, знос (руйнування) проходить під дією ряда факторів: фізичних, хімічних, електрохімічних, механічних. Роль кожного з них у кожному конкретному випадку різна, її дуже складно виявити і оцінити, а тому важко встановити провідний фактор руйнування, ступінь руйнування від кожного фактора. По - третє, відсутній об'єктивний показник для вимірювання зносу.
В першому розділі було відзначено, що нормативні документи оцінки фізичного зносу об'єктів нерухомості грунтуються на використанні тільки вартісних показників, але вартість конструктивного елемента характеризується якістю і кількістю матеріалів витрачених на його будівництво. Такий підхід не враховує нормативний термін служби конструктивних елементів, його вплив на загальну стійкійкість і надійність будівлі (споруди) та її експлуатаційного утримання. Крім того, відсутні методологічні основи використання результатів технічної експертизи для техніко-економічної оцінки нерухомості.
Економічна оцінка будівельної продукції включає в себе дві основні вартісні характеристики: ринкову вартість і інвестиційну вартість. Ринкова вартість є уособленням мінової вартості, або тієї грошової суми, яку можна отримати за об'єкт власності якщо він буде виставлений на продаж на відкритому ринку на дату оцінки. Інвестиційна вартість об'єкта оцінки, визначена за конкретних умов інвестування. Таким чином, ринкова вартість виступає основним вартісним показником для вторинного ринку нерухомості, а інвестоційна вартість - первинного ринку нерухомості.
Основними підходами та методами оцінки ринкової вартості є : витратний, дохідний і порівнення продажу аналогів [30, 36, 118, 119, 121].
Витратний підхід краще всього підходить для визначення обгрунтування нового будівництва, варіанта найкращого і найбільш ефективного використання землі. При витратному підході спочатку оцінюється вартість відтворення, а потім із отриманої суми віднімається оцінений знос (фізичний, функціональний або обумовлений зовнішним впливом), плюс вартість землі.
В дохідному підході оцінка коефіціента капіталізації для інвестицій в нерухомість дуже складна, тому що вона основана на прогнозувані майбутніх доходів.Тільки шляхом ретельного фізичного і фінансового аналіза власності, її довкілля, економічних умов і тенденцій можна зібрати достатню кількість інформації для оцінки ставки капіталізації. Крім того, прогнозування майбутніх доходів не являється простим механічним процесом. Прогнозування залежить від логіки і аналіза даних, зібраних по об'єкту, що оцінюється, а також від ситуації на ринку.
В основу підходу порівняння продажу аналогів покладені аналіз і обробка ринкових даних. Він використовує інформацію про недавні продажі конкурентноспроможних об'єктів нерухомості для того, щоб зробити логічні висновки відносно вартості власності, що оцінюється. Однак внесення необгрунтованих поправок до відмінностей порівнюваних факторів що широко використовується в практиці оцінки, ускладнює застосування даного методу та знижує вірогідність ринкової вартості нерухомості.
Сучасний етап розвитку вітчизняної економіки характеризується інфляцією, макроекономічною нестабільністю і відсутністю чітких окреслень правого простору і недоскональністю законодавчої бази. Все це впливає на розвиток вітчизняного ринку нерухомості. Безпосередньо гальмуючу дію на розвиток даного сектору економіки має невизначеність права власності на землю. Макроекономічнна нестабільність і інфляція спричиняють зниження інвестиційної активності, значно підвищують вплив факторів ризику на результати інвестиційної діяльності. Крім того, ускладнюється реалізація ринкових методів оцінки нерухомості, традиц
- Київ+380960830922