РОЗДІЛ 2
АНАЛІЗ ДІЮЧОЇ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ НА УКРАЇНІ ТА СУЧАСНОГО СТАНУ ЗЕМЕЛЬНИХ
ВІДНОСИН
Грошова оцінка земель передбачає економічне регулювання земельних відносин при
передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні,
купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного
податку, ціноутворенні обліку сукупної вартості основних засобів виробництва,
визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних
сільськогосподарських підприємств, спільних підприємств, акціонерних товариств,
об’єднань, кооперативів. Вона повинна стати базою для здійснення операцій з
земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі
співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення початкової ціни
земельних ділянок при їх продажу [29].
Різні види грошової оцінки земель наведені у схемі 2.1.
Нормативна ціна
Грошова оцінка
Грошова (нормативна) оцінка
Експертна грошова оцінка
Вартість, що оподатковується
Оціночна вартість
Податкова вартість
Ринкова вартість
Позикова вартість
Інвестиційна вартість
Схема 2.1.
Види грошової оцінки земель
Аналіз світового досвіду [93;36;56;112;95;20;97;19] свідчить про те, що у
світі існує практика поділяти грошову оцінку земель на грошову (нормативну) та
експертну оцінки. В основу першої покладено дані кадастрової оцінки земель,
ураховується бал бонітету, фактична продуктивність та витрати на 1 га
сільськогосподарських угідь за даний відрізок часу. Експерта оцінка земель
поперед усього базується на аналізі ринкових факторів, таких як попит та
пропозиція на землю, коливання банківського відсотку, прогнозні показники
ринкових факторів. Надалі наведена таблиця, що демонструє основні сфери
застосування тих чи інших оцінок та бази їх створення.
Таблиця 2.1.
Види грошових оцінок земель та сфери їх застосування
Види оцінки
База оцінки
Сфера застосування
Грошова оцінка
(загальна)
Капіталізований рентний доход із земельної ділянки
Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю
Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні
цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок
Грошова (нормативна) оцінка
Вартість, що оподатковується - капіталізований рентний доход із земельної
ділянки
Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю
Грошова (ринкова) оцінка
Оціночна вартість – сума грошей, за яку здійснюється зміна власника, умов
власності, умов використання власності
Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні
цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок
*[40]
В Україні на даний час питання визначення експертної ринкової грошової оцінки
земель сільськогосподарського призначення залишається відкритим, тому що в
цьому не було потреби, адже ринку землі не існувало. З впровадженням Земельного
кодексу виникає потреба не тільки в нормативній кадастровій оцінці земель
сільськогосподарського призначення, але й у визначенні ринкової. Розглянемо
більш детальніше засади формування нормативної оцінки земель
сільськогосподарського призначення та визначимося, чи може така оцінка стати у
нагоді для визначення ринкової вартості землі.
Грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств України розроблена на
виконання постанови Кабінету Міністрів України від 23.03.95 №213 “Про методику
грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”
у відповідності з Порядком грошової оцінки земель, затвердженим спільним
наказом Держкомзему України, Мінсільгосппроду України та Української академію
аграрних наук від 7.05.95 №24/87/70/45.
Грошова оцінка здійснена окремо по орних землях, землях під багаторічними
насадженнями, природними сіножатями і пасовищами послідовно по області,
адміністративних районах і сільськогосподарських підприємствах.
Показники диференційного доходу, взяті в основу при розрахунках грошової оцінки
землі в розрізі адміністративних районів, наведені в таблиці. Дані щодо
грошової оцінки сільськогосподарських земель та диференційного доходу за
економічною оцінкою по Луганській області наведені у додатках до дисертації.
2.1. Систематизація підходів до визначення грошової оцінки земель
сільськогосподарського призначення
Основи грошової оцінки земель
Нормативно-правова база
Відродження інституту земельної власності та формування ринку землі, потребує
чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, обов'язковим
елементом якого є оцінка землі.
Визначення реальної, справедливої вартості має важливе значення як для
оподаткування та приватизації земельних ділянок, так i для укладання майнових
угод стосовно землі та права її оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка
землі є обов'язковою складовою всіх інвестиційних процесів.
Тому від стану земельнооціночної діяльності, рівня розвитку її теоретичної та
методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, а й економічної
реформи в цілому.
В країнах з ринковою економікою існують загальновизнані підходи до оцінки
землі. Всі вони базуються на принципах кон'юнктури ринку, найкращого i найбільш
ефективного використання, очікування, змін та доданої прибутковості землі. При
цьому в світовому співтоваристві не існує
суттєвих заперечень щодо фундаментальних п