РОЗДІЛ 2
АНАЛІЗ ІНВЕСТИЦІЙНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ НА ЗАГАЛЬНОДЕРЖАВНОМУ
ТА РЕГІОНАЛЬНОМУ РІВНІ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ УКРАЇНИ
2.1. Формування інвестиційної сфери та ринку нерухомості України
Проблема формування інвестиційної сфери постала перед Україною з перших днів
незалежності, оскільки процес трансформації економіки держави потребує значних
фінансових ресурсів. З метою законодавчого забезпечення залучення інвестицій
Верховною Радою України в 1991 році було прийнято два закони: у квітні – Закон
України «Про зовнішньоекономічну діяльність» і у вересні – «Про інвестиційну
діяльність», які, виходячи із своєї специфіки, у достатній мірі визначали режим
інвестування в Україні.
У Законі «Про зовнішньоекономічну діяльність» вказувалося, що
зовнішньоекономічна діяльність регулюється винятково Законами України;
заборонялися будь-які, крім передбачених даним Законом, дії держави, що
обмежують права і дискримінують вітчизняних та іноземних суб'єктів
зовнішньоекономічної діяльності; при цьому держава гарантувала стабільність
кількості, видів і розмірів податків протягом 5 років [149]. Закон України «Про
інвестиційну діяльність» передбачав державні гарантії захисту інвестицій
незалежно від форм власності, а також іноземних інвестицій, стабільності умов
інвестиційної діяльності, дотримання прав і законних інтересів її суб'єктів
[129].
Певним недоліком прийнятих законів було лише те, що вони недостатньо повно
визначали особливості діяльності іноземних інвесторів. З метою рішення цієї
проблеми 13 березня 1992 року Верховною Радою було прийнято Закон України «Про
іноземні інвестиції», що описував порядок здійснення і реєстрації іноземних
інвестицій, особливості правового режиму для різних видів інвестицій, гарантії
захисту прав і законних інтересів інвесторів [150]. Діяльність даного Закону
була припинена 5 червня 1993 р. із вступом у дію Декрету Кабінету Міністрів
України «Про режим іноземного інвестування», прийнятого 20 травня 1993 р.
[151].
Відповідно до Декрету була розроблена «Державна програма заохочення іноземних
інвестицій», завданням якої було забезпечення за рахунок залучення іноземних
інвестицій додаткових джерел фінансування структурних змін в економіці,
розвиток експортного потенціалу, зниження потреби підприємств у сировині й
енергоносіях, підвищення технічного і якісного рівня виробництва, ліквідація
існуючих диспропорцій і дефіцитів на ринку України [152].
У лютому 1994 р. Указом Президента було затверджено «Положенням про
інвестиційні фонди й інвестиційні компанії», що регулює діяльність цих
організацій на території України [153].
19 березня 1996 р. Верховною Радою було прийнято закон «Про режим іноземного
інвестування» (що скасував дію Декрету і Програми) характеристикою якого може
служити висновок Союзу юристів України при розгляді парламентом його редакції в
другому читанні, де затверджується, що законопроект є не більш ніж політичною
декларацією про наміри, і іншого навантаження не несе. Закон «Про режим
іноземного інвестування» 1996 р. не формує нових механізмів залучення іноземних
інвестицій; не дає чіткого визначення розмірів пільг іноземним інвесторам,
механізму їхнього одержання і критеріїв доцільності цих пільг; не містить
ніяких гарантій іноземним інвесторам, крім захисту права власності [154].
Таким чином, можна зробити висновок про те, що законодавство України, що
регламентує інвестиційну діяльність, знаходиться у процесі постійної зміни й
удосконалювання, що крім позитивних факторів, таких як створення однакових умов
для вітчизняних і закордонних інвесторів, має негативну тенденцію - відсутність
стабільності, що негативно впливає на активність потенційних інвесторів.
Історія існування вітчизняного ринку нерухомості може бути умовно поділена на
три основних періоди: дореволюційний, радянський і сучасний. При цьому говорити
про ринок нерухомості можна, з деякими припущеннями, маючи на увазі тільки
дореволюційний період, коли успішно функціонував ринковий механізм
господарювання і склався стабільний ринок операцій по оцінці і управлінню
різними об'єктами нерухомості. Перехід від подушного до поземельного
оподатковування в Російській імперії (у період з 1861 р. по 1888 р.) і
проведення кадастрових робіт в Австро-Угорщині (на Буковині й у Галичині вони
були проведені в 50х – 60х роках XIX ст.) сприяли нагромадженню інформації про
цінність і прибутковість міських і сільськогосподарських земель України
(наприклад, за рішенням Розкладкової Комісії м.Києва кожен платник податку
зобов'язаний був сплатити за 1864 рік по 26,5 копійок із кожних 100 карбованців
вартості свого майна [155]). Саме на цей період, на думку професора Київського
університету А.Русова [47] припадає становлення нового напрямку науки -
оціночної статистики, предметом вивчення якої є земля й інше нерухоме майно, а
метою - установлення закономірностей, що визначають її цінність. Найбільш
значною оцінною роботою з метою оподатковування, на думку А.Русова, була
здійснена в 1892-1893 рр. оцінка нерухомого майна м.Харкова, що фактично
визначила весь наступний розвиток методології оцінки міської нерухомості в
дореволюційній Росії. Метод оцінки зводився до поділу території на численні
оцінні одиниці - райони, потім, на підставі статистичних показників, виведених
за рахунок вичерпного вивчення дійсності, об'єднанню цих районів в однорідні
місцевості і визначенню норм для оцінки. Наступним етапом процесу земельного
реформування й оцінки нерухомості стала так звана «столипінська реформа», метою
якої було створення хутірських господарств, формування особистої приватної
власності на землю в противагу ві
- Київ+380960830922