РАЗДЕЛ 2
РАЗРАБОТКА ОСНОВНЫХ АСПЕКТОВ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕТОДИКИ ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
2.1. Необходимость уточнения используемых понятийного аппарата и терминологии денежной оценки земли в соответствии с классическими экономическими теориями и их приближения к международным стандартам оценочной деятельности (IWSC и другим)
Законодательство стран, где функционирует развитый рынок земли, как правило, устроено таким образом, что в законах отражается только правовая сторона собственности на недвижимость и земельные участки; в частности, методологические и методические аспекты денежной оценки недвижимости и земельных участков отражены в стандартах оценки, создаваемых общественными организациями профессиональных оценщиков [36,131].
В мире институт денежной оценки земли существует давно. Возникновение его неразрывно связано с мировыми процессами становления капиталистического строя: формирование рыночных экономических отношений, возникновением частной собственности на недвижимость, в том числе землю, формирование основ существования рынка недвижимости. Так как капиталистические отношения в развитых странах Запада начали возникать еще в ХVIII-ХIХ, то и денежная оценка земель существует такое же время. В конце ХIХ - начала ХХ века денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения появилась в России [58,97], в ее развитии широкое участие принимали и украинские ученые - аграрии [9].
Оценка недвижимости основывается на классической и современной экономических теориях. До середины прошлого столетия во многих капиталистических странах были разработаны близкие принципы и методики оценки. Авторы в работе [74,c.14]отмечают: "До конца 1970 по мере продолжения развития этих процессов стало очевидным, что расширение деятельности международных финансовых институтов и интеграция национальных рынков достигли такой стадии, что назрела острая необходимость разработки единых международных стандартов оценки".
В 1981 году был образован Международный комитет по Стандартам Оценки Недвижимости (МКСОН), а в мае 1985 года МКСОН был включен в реестр Экономического и Социального Совета ООН.
Интеграционные процессы в Европе, приведшие к созданию Европейского союза, и интенсивно развивающиеся процессы глобализации бизнеса, в том числе бизнеса недвижимости, послужило основанием для формирования международных центров методического объединения профессиональных структур оценщиков, а именно:
- Международный комитет стандартов оценки IVSC (International Valuation Standard Committee), объединивший ведущие организации оценщиков Европы и Америки, организации 35 стран - действительных членов и еще 14 стран в различных иных рангах;
- Европейская ассоциация оценщиков TEGoVF (Tht European Girouh of Valuens Associations), объединившая около сорока профессиональных структур европейских стран.
Обе структуры имеют всестороннюю и обширную систему стандартов. Оба типа стандартов IVSC и TEGoVF разработаны в тесном согласовании друг с другом (что, например, подчеркнуто в преамбуле главы 2 Европейских стандартов).
Действующая структура Международных стандартов включает следующие разделы:
I Введение
II Основные концепции и принципы оценки.
III Кодекс поведения.
IV Тип оцениваемой собственности.
V Приложения к Международным стандартам (оценка для кредитных и финансовых целей)
VIII Руководящие указания (этот отдел сформирован как последовательное развитие ранее действующих приложений).
Понятия, принципы, методы оценки отнесены ко II разделу (Основные концепции и принципы оценки). Структура этого раздела в МСОЗ такова:
- Введение (о фундаментальной общности проблем оценки в различных странах).
- Понятия земли и собственности, а так же оценивания и профессии оценщика.
- Понятия недвижимости и прав на недвижимость, движимого и недвижимого имущества.
- Цена, стоимость, рынок и оценивание, рыночная стоимость, стоимости восстановительная и заместительная.
- Рыночная стоимость.
- Принцип наилучшего использования.
- Полезность (назначение и эффективность использования).
- Методы оценки.
- Резюме.
С точки зрения проводимого исследования необходимо начинать анализ данного стандарта с принципов, на основании которых построен понятийный и методологический аппарат.
Основополагающим является то, что он опирается на классические экономические теории, приведенные в современное изложение, и учитывает национальные законодательства.
Указанные стандарты, несмотря на обширность, не содержат научных и теоретических положений, составляющих основу методов и практики оценки. Однако, четкое формулирование принципов, на основании которых построены данные стандарты, однозначное толкование терминов и понятий основывается на теории предельной полезности применительно к оценке различных видов недвижимости. Рассмотрим для примера, содержание раздела 2 из пункта 7.1 главы 7 "Полезность".
Ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полезность. Общей целью процедур используемых в процессе оценки, является определение и количественные выражение степени полезности. В пункте 7.2.определяется понятие полезности.
Полезность - понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Например, полезность участка сельскохозяйственной земли, как правило, измеряется его плодородием. С точки зрения сельского хозяйства, его стоимость является функции количества и качества урожая, который он приносит.
Следующим обязательным принципом, на основании которого производится сравнительный анализ полезности различных вариантов использования недвижимости, есть принцип наиболее эффективного использования (пункт 6,7 главы 6 раздела 2). Понятие наиболее эффективного использования является основополагающей, а так же неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости.
Таким образом, исходя из указанных принципов,