РАЗДЕЛ 2
ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА
КОММУНАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
2.1. Совершенствование методов экспертной оценки
объектов недвижимости
Методические основы оценки недвижимости изложены в многочисленных публикациях отечественных и зарубежных авторов [11], а также в нормативных актах, число которых за последние 14 лет насчитывает в Украине более 50 наименований [73]. Обусловлено это тем, что формирование рынка недвижимости предполагает необходимость наличия специального механизма оценки стоимости объектов при страховании продаж, аренде или залоге. В условиях конкурентного рынка недвижимости каждый покупатель и продавец должны быть уверены, что на цену объекта не оказывают влияния посторонние факторы, что его стоимость является типичной в конкретных условиях состояния финансовых сделок.
Необходимость проведения оценки объектов недвижимости наиболее часто возникает в таких случаях:
1) объект приватизируется;
2) продажа объекта или его части другому владельцу;
3) получение кредита под залог объекта, т.е. ипотечная форма сделки;
4) страхование недвижимого имущества;
5) передача объекта или его части в аренду;
6) переоценка основных фондов;
7) передача стоимости объекта или его части в уставный фонд создаваемого совместного предприятия или акционерного общества;
8) разработка инвестиционного проекта.
В данном подразделе ставится задача рассмотреть методологию нормативной и методической базы проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с точки зрения улучшения ориентации специалистов городского хозяйства в принципах и логике оценочных процедур, а также возможности исследования современной методологии экспертной оценки для определения параметров экономического потенциала коммунальной собственности.
Следует подчеркнуть, что на сегодня вопрос об использовании методологии экспертной оценки для определения параметров экономического потенциала коммунальной собственности в научных разработках еще не исследован.
Экспертная оценка стоимости объекта недвижимости является, как известно, показателем прогнозным [85]. Он определяет вероятный размер оплаты покупателем за приобретение объекта в свою собственность при соблюдении определенных правил:
а) для продажи собственности предоставлено достаточно времени;
б) покупатели и продавцы не подвергаются каким-либо формам внешнего воздействия;
в) покупатели и продавцы хорошо осведомлены о предмете и условиях сделки;
г) сделка происходит в типичных условиях рынка.
В связи с тем, что каждый объект имеет уникальную характеристику, включая месторасположение, техническое состояние, степень благоустройства и т.д., оценка недвижимости выполняется с одновременным использованием нескольких методов, каждый из которых приводит примерно к одинаковому результату. В практике обычно используют три метода:
- затратный;
- аналоговых продаж;
- доходности или капитализации.
Затратный метод основан на определении сумы затрат на полное восстановление или замещение оцениваемых объектов с учетом их физического и экономического износа, а также предпринимательской прибыли. К сумме затрат добавляется рыночная стоимость земельного участка, который функционально связан с объектом оценки.
Смысл затратного метода заключается в том, что определяются в текущих ценах затраты на строительство точного дубликата оцениваемого объекта с использованием таких же материалов и точно таких же физических параметров. При затратном методе может использоваться другой прием, суть которого заключается в определении в текущих ценах строительства из новых материалов и по новой технологии объекта, полезность которого эквивалентна оцениваемому.
Для перерасчета цен базового года в цены на дату оценки применяются соответствующие коэффициенты (индексы), которые устанавливаются Госстроем Украины для определения стоимости строительства, осуществляемого на территории страны, а также помесячные индексы инфляции в периоды, для которых указанные индексы еще не установлены.
Метод аналоговых продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта с подобными объектами, по которым в недавнем прошлом состоялись рыночные сделки. Цена этих сделок экстраполируется на оцениваемый объект.
Процедура использования метода аналоговых продаж включает четыре этапа:
1. Изучение рынка недвижимости в рамках определенного и сбор стоимостной информации по сделкам с аналогичными объектами.
2. Анализ информации, проверка сделок, количественных и качественных характеристиках аналогичных объектов.
3. Выявление отличий оцениваемого объекта с принятыми для сравнения по месторасположению, дате сделок, наличию дополнительных качеств.
4. Определение аналоговой цены оцениваемого объекта с учетом тех отличий, которые были установлены для сравниваемых объектов.
Метод доходности или капитализации основан на анализе рыночных показателей о соотношении дохода и стоимости объектов недвижимости аналогичных оцениваемому. В основу метода доходности положено дисконтирование доходов или прямая капитализация.
Будущий доход включает чистый доход владельца недвижимости на протяжении срока владения собственностью в виде дивидендов или арендной платы и будущую выручку от продажи объекта по окончании срока его владения (за вычетом расходов по оформлению сделки).
Оценка объектов недвижимости проводится исключительно на основе государственных нормативно-правовых актов специалистами, имеющими лицензию Фонда госимущества Украины. Основными документами, регламентирующих порядок оценки имущества, являются Закон Украины от 12.07.2001 г. №2658-ІІІ "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональный оценочной деятельности" и постановление Кабинета Министров Украины от 10 декабря 2003 г. №1891 "Об утверждении методики оценки имущества" (далее - Методика) [132].
В этой Методике значительно расширена сфера применения экспертной оценки. Методика содержит