РОЗДІЛ 2
ДИНАМІКА СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТКУ РЕГІОНАЛЬНИХ РИНКІВ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ
2.1 Вплив приватизації на формування первинного ринку нерухомості у процесі приватизації
Інформаційною базою дослідження процесів формування первинного ринку нерухомості було обрано дані про хід приватизації об'єктів нерухомості групи "А" у 1992-2001 рр. Це пов'язано з такими трьома обставинами.
По-перше, за умов, коли на початку 90-х років вся нерухомість перебувала у державній власності1 (за винятком незначної кількості кооперативного житла), приватизація стала найістотнішим чинником формування ринку.
По-друге, необхідно зазначити, що поняття "об'єкти групи А" неадекватне поняттю "нерухомість". Так, під першим згідно [72] розуміють об'єкти приватизації, вартість яких у цінах на 1 вересня 1993 р. не перевищує 700 млн. крб. У подальшому Програмами приватизації та відповідними Указами Президента України змінювалася кількісна характеристика класифікаційної ознаки цієї групи - вартість майна, але її сутність збереглася - це об'єкти малої приватизації.
У деяких випадках приватизації підлягало лише рухоме майно в складі майнового комплексу, інша його частка - нерухомість залишалася у державній власності. Так, наприклад, за відомостями Фонду державного майна України у 1998 р. було приватизовано 17 174 об'єктів групи А, а нежитлової нерухомості, як зазначалося в [73, с.10] -6 144 одиниць, тобто лише 36% усіх проданих об'єктів. Проте таке становище не означало, що під час приватизації відбувалися паралельні процеси становлення відокремлених ринків нерухомості та устаткування. Справа в тому, що одночасно з приватизацією устаткування будівлі (споруди), якщо не приватизувалися, то передавалися в оренду. При цьому для дослідження процесу формування ринку нерухомості не має значення, залишився об'єкт після закінчення терміну оренди у суб'єкта приватизації чи перейшов до іншого орендаря, чи приватизувався окремо, та у державну (комунальну) власність він не повертався. Саме тому, на нашу думку, поставленій меті більш повно відповідає інформаційна база приватизації об'єктів групи А, ніж комерційної нерухомості.
По-третє, аналізуючи процеси становлення ринку комерційної нерухомості, ми свідомо відмовились від детального розгляду проблем приватизації незавершеного будівництва - об'єктів групи Д. Незважаючи на значну кількість таких об'єктів - близько 57 тис. на початок 1992 р. [74, с.101], - перехід їх до недержавної форми власності практично не відбувався: за 1992-2001 рр. було приватизовано лише 2868 об'єктів незавершеного будівництва (див. табл. 2.1), або 5% від загальної кількості.
Таблиця 2.1
Динаміка приватизації об'єктів незавершеного будівництва,
1992-2001 рр.(розраховано за [75, с.5,6])
РокиПриватизовані об'єкти групи Додиницьтис. грн.123199200199323136,12
Продовження табл. 2.1
1231994321 802,921995426 795,47199630681 187,79199739012 724,63199837912 109,89199944322 847,88200064219 311,96200161118 519,70РАЗОМ2 868175 436,36 Таке становище є наслідком трьох головних обставин:
1) надвисока кількість об'єктів незавершеного будівництва, спорудження яких започатковане без урахування майбутніх потреб;
2) особливість цих об'єктів, які з часом руйнуються і втрачають свою цінність, на що вказується в [76, с.12];
3) значне пропонування для продажу державної нерухомості у завершеному будівництвом стані за помірними цінами.
Після обґрунтування доцільності використання визначеної нами інформаційної бази, перейдемо до розгляду проблем формування первинного ринку комерційної нерухомості під час приватизації.
Державною програмою приватизації майна державних підприємств на 1992 р. [77] передбачалося приватизувати близько 15 % основних фондів державної власності, що дозволило б змінити відносини власності на засоби виробництва, створити прошарок недержавних власників, забезпечити розвиток конкуренції та обмежити рівень монополізації економіки. Проте завдання програми не були виконані, розпочалася приватизація лише 2 000 підприємств [78, с.60], а об'єктів групи А було продано із зазначеної кількості тільки 32 одиниці.
Дещо змінилася ситуація у 1993 р., коли було приватизовано 2 411 об'єктів малої приватизації, але на стан ринку нерухомості це майже не вплинуло. Для виправлення такого становища планувалося у наступному, 1994 р. виставити на продаж 20 000 об'єктів групи А [79], що дозволило б надати потужний поштовх формуванню ринку комерційної нерухомості. Фактично ж, було продано 5 306 об'єктів, або 26,5% від запланованої кількості.
Таким чином, у 1992-1994 рр. було приватизовано 7 749 об'єктів малої приватизації, що становило 12,5% їх загальної кількості, проданої у досліджуваному періоді. Цей час ми визначаємо як період початку формування ринку нерухомості в Україні. Він характеризувався:
* реформуванням державних об'єктів групи А шляхом комерціалізації їх діяльності;
* незначним прошарком приватних власників комерційної нерухомості, які не відігравали суттєвої ролі на ринку;
* повільними темпами малої приватизації.
Невиконання приватизаційних показників на першому етапі приватизації об'єктів групи А зумовило перенесення завдань їх продажу на 1995 р. - передбачалося, що вдасться реалізувати 22 450 об'єктів малої приватизації [80]. Проте і це завдання не було виконане, хоча нових власників знайшло більше об'єктів, ніж за 1992-1994 рр., - 10 278 проти 7 749. Як не важко підрахувати, план було виконано на 45,8%.
Між тим, на нашу думку, незважаючи на невиконання планових завдань, у 1995-1996 рр. ринок нерухомості одержав значний поштовх - пропонування становило 27 452 об'єктів, або 44,4% від загальної кількості проданих за досліджуваний період. 1995-1996 рр. ми визначаємо як другий приватизаційний етап, що став переломним у формуванні ринку нерухомості, і коли:
* приватні (колективні) власники закріпилися на ринку;
* процес формування ринку комерційної нерухомості став незворотним