Розділ 2
Особливості формування та функціонування ринку нерухомості України
2.1. Передумови та етапи формування ринку нерухомості в трансформаційній
економіці
В умовах адміністративно-командної економічної системи, що існувала у СРСР
функціонував лише незначний за розмірами ринок житла (на якому купувались і
продавались кооперативні квартири, приватні будинки, дачі) та земельних ділянок
під індивідуальну забудову. Більшість об’єктів нерухомості (земля, будівлі,
споруди) не мали властивостей товару і капіталу, а відтак, не брали участь в
ринкових процесах. Натомість процеси розподілу та обміну нерухомості носили
яскраво виражений адміністративно-нормативний характер.
Окремі дослідники виділяють доприватизаційний період зародження ринку
нерухомості, на якому закладаються передумови, необхідні для подальшого
виникнення елементів ринку та їх самостійного відтворення [34, с.105-106].
Передумови виникнення та зачатки елементів майбутнього ринку нерухомості
сформувались ще в надрах панівної державної власності. Хоча нерухомість у ті
часи в цілому не мала ринкового обігу, певні її частини у вигляді особистої
власності на будинки, доми, дачі, гаражі могли відчужуватись – продаватись,
передаватись у спадок, даруватись. Деякі ринкові операції здійснювались
(легально чи нелегально) з об’єктами кооперативної та державної власності.
Приміром, державне житло обмінювалось “за домовленістю”, кооперативне –
продавалось.
Починаючи з 1987 р., згідно з Постановою Кабінету Міністрів УРСР “Про порядок
передачі підприємств, об’єднань, організацій, будинків і споруд”, підприємства,
об’єднання та організації, переведені на повний господарський розрахунок і
самофінансування наділяються правом самостійно передавати (продавати) іншим
суб’єктам господарювання свої фонди та нерухоме майно.
Земля знаходилась у державній власності і могла передаватись лише у особисте чи
господарське користування. Вже з другої половини 80-х рр. набуває
розповсюдження оренда землі [8, с.8]. Однак, за часів перебудови вона
здійснюється виключно у формі так званої внутрішньогосподарської оренди.
Рослинницькі ланки колгоспів і радгоспів були наділені правом тимчасового
користування земельною ділянкою. Рослинницька продукція, що вирощувалась на
орендованих землях, за адміністративними цінами передавалась колгоспу або
радгоспу, які продавали цю продукцію державним заготівельним організаціям.
Орендарі землі були позбавлені права вільного розпорядження продукцією і
доходами від її реалізації. За умов низьких адміністративних цін на продукцію
рослинництва вони не мали належної мотивації щодо підвищення продуктивності, а
отже земля не використовувалась найкращим і найбільш ефективним способом.
Ціни на об’єкти нерухомості носили нормативний характер і виражались у формі
балансової вартості, що визначалась витратами на будівництво відповідно до
заздалегідь встановлених державних розцінок. Основні ж види житлової,
комерційної та виробничої нерухомості створювались за типовими проектами
(Наприклад, у житловому будівництві, починаючи з 1955 р. діяла урядова
постанова “Про усунення надлишків у проектуванні і будівництві”, згідно з якою
будівництво здійснювалось за типовими проектами не більш ніж 10 видів).
Формування та розвиток повноцінного ринку нерухомості в Україні безсумнівно
пов’язаний з ринковою трансформацією її економіки. Особливістю перехідної
трансформації економіки України є її інверсійний характер, пов’язаний з
перестановкою у послідовності економічних перетворень [198, с.25].
Проявом інверсійності ринку нерухомості стала приватизація державної власності
[34, с.105-113]. Здійснення приватизаційного процесу відбувається у
відповідності з Державною програмою приватизації, законами про приватизацію,
указами Президента, постановами і методиками Кабінету Міністрів, тобто
нормативним шляхом, а не відповідно до об’єктивної логіки економічного процесу
виникнення ринку. У процесі приватизації здійснюється масова емісія житлової та
нежитлової нерухомості з державної власності у приватну і таким чином
формується ринок відповідних об’єктів нерухомості, який одночасно носить ознаки
вторинного (охоплює існуючий, раніше створений фонд нерухомості, який лише
змінює власника) і первинного ринків (право приватної власності та його об’єкти
з’являються вперше).
У трансформаційній економіці процес початкового нагромадження капіталу має свої
особливості, які полягають у першочерговому відчужені трудящих від засобів
виробництва у вигляді основних фондів та нерухомості, на підставі чого
з’являється можливість відчуження їх і від землі, не зважаючи на те, що вона ще
тривалий час знаходиться у державній та колективній власності. У секторі
земельної власності на початку 90-х років у передвідчутті ринкових аграрних
перетворень керівники агроінституцій фактично привласнили у грошовій формі чи
натуральній формі так звані “неподільні фонди” через механізми продажу худоби
буцімто для сплати боргів, дострокового списання техніки з мотивів її
передчасного зношення, застосовуючи механізми штучного банкрутства тощо [113,
с.45]. Таким чином, навіть за умов збереження на початкових етапах права
приватної власності за дрібними сільськогосподарськими виробниками, останні
будуть полишені засобів виробництва, необхідних для його ведення, а процеси
відчуження їх від землі відбудуться пізніше.
У процесі роздержавлення та приватизації відбувається порушення
загальноісторичної логіки руху форм власності, виникнення особливих,
трансформаційних економічних форм. Так, у звичайному історичному процесі їх
роз
- Київ+380960830922