РОЗДІЛ 2
СОЦІАЛЬНО-ЕКОНОМІЧНА ОЦІНКА ТОРГІВЛІ ЖИТЛОВОЮ НЕРУХОМІСТЮ
2.1. Вплив зовнішнього середовища на розвиток торгівлі житловою нерухомістю
Торгівля житловою нерухомістю відбувається в умовах постійного впливу різноманітних чинників як з боку зовнішнього, так і внутрішнього середовища. Визначення взаємозв'язку між чинниками дозволяє проводити аналіз розвитку торгівлі житловою нерухомістю як на момент аналізу, так і в динаміці (кінетиці).
Графічно комплексний взаємозв'язок між чинниками, що найбільш суттєво впливають на торгівлю житловою нерухомістю, можна представити у вигляді фігури В. Парето, яка одержала назву "рибна кістка" (Додаток Д).
Проте аналіз фігури В. Парето доводить, що вона дає більш повне уявлення про взаємозв'язок чинників лише тоді, коли розглядається велика їх кількість та здійснюється групування за окремими ознаками. Необхідно також враховувати і те, що можливі ситуації де чинники, вплив яких посилився або послабшав, і чинники, вплив яких не змінився, знаходяться між собою не в прямій, а в кореляційній залежності.
Слід зазначити, що внутрішнє середовище функціонування суб'єктів ринку житлової нерухомості, має певну специфіку в залежності від того виду діяльності, який вони здійснюють. Такі традиційні чинники внутрішнього середовища, як ресурси, технологія, інформація, персонал, управління не можуть значно вплинути на стан розвитку торгівлі житловою нерухомістю, оскільки забезпечують лише попит на послуги, що надаються конкретними професійними учасниками ринку житла.
Незважаючи на те, що до зовнішніх умов суб'єкти ринку вони можуть тільки пристосовуватись і адаптуватись, вважаємо, що вплив чинників зовнішнього середовища обумовлює специфіку і напрямки розвитку ринку житлової нерухомості, а отже, і торгівлі. Тому доцільним є визначення умов зовнішнього середовища, що впливають на розвиток торгівлі житловою нерухомістю (рис. 2.1).
Е
Зовнішнє середовище
Як видно з рис. 2.1, на розвиток торгівлі житловою нерухомістю впливають чинники правового, політичного, економічного, демографічного, соціально-культурного, природно-кліматичного, територіального, техніко-технологічного характеру.
Правові чинники являють собою особливу групу зовнішніх чинників, що пояснюється необхідністю і обов'язковістю законодавчого закріплення будь-якої дії в країні. На рис. 2.2 наведені основні групи правових чинників, що можуть впливати на організацію торгівлі житловою нерухомістю.
Неврегульованість законодавчого простору ринку житлової нерухомості значно ускладнює здійснення торговельних операцій. Особливу увагу слід звернути на те, що українське законодавство, яке регулює операції торгівлі житловою нерухомістю, частіше не встигає за змінами цивільно-правових відносин, і тому суб'єктам цього ринку приходиться зіткатися з ситуаціями, які законами та іншими нормативно-правовими актами не регулюються, або регулюються не належним чином.
Рис. 2.2. Правові чинники впливу на розвиток торгівлі житловою нерухомістю
Великі проблеми виникають при роботі з правовстановлюючими документами на об'єкти житлової нерухомості. Частіше особи просто не уявляють, яким чином може бути підтверджене право власності продавця житлової нерухомості, порядок одержання і перевірки документів. Тому визначення і систематизація переліку документів, характерних для угод з житловою нерухомістю, має особливе значення.
Ще однією проблемою на сьогодні є відсутність в системі законодавства України єдиного законодавчого акту, який регулював би порядок вступу житлової нерухомості в цивільний оборот.
Отже, основні правові чинники зовнішнього середовища, що впливають на торговельної діяльності на ринку житлової нерухомості України, наведемо в табл. 2.1.
Таблиця 2.1
Правові чинники, що впливають на розвиток торгівлі житловою нерухомістю
Рівень державиРівень регіону 1. Наявність протиріч в законодавчих актах1. Неврегульованість відносин з органами місцевої влади2. Неоднозначність тлумачення окремих категорій в законодавчих актах2. Довготривалість оформлення документів щодо переходу прав власності на житлову нерухомість від одного суб'єкта до іншого 3. Незахищеність прав учасників ринку житлової нерухомості4. Адаптація сучасного законодавства з оцінки житлової нерухомості до Міжнародних стандартів
Як видно з табл. 2.1, правове поле організації торгівлі житлом потребує подальшого удосконалення, що буде сприяти виходу з "тіні" значної кількості угод з житловою нерухомістю.
На даний час більш тисячі законодавчих та нормативно-правових актів регулюють здійснення операцій з майном, в тому числі близько 120 документів забезпечують регламентацію функціонування ринку житлової нерухомості.
Таке розмаїття правових документів, які надають певний формат процесам оподаткування, операціям купівлі-продажу житлової нерухомості, індексації вартості об'єктів житлової нерухомості, приватизаційним процесам в житловому фонді, безумовно є необхідним, проте призводе до тінізації значної кількості торговельних операцій з житловою нерухомістю через несистематичність, неоднозначність та завуальованість певних правових положень.
На функціонування та розвиток торгівлі житловою нерухомістю впливають також і чинники, що поєднані у групу політичних. Ці чинники пов'язані з обмеженнями, що накладаються на процеси функціонування регіональних ринків житлової нерухомості внутрішньою і зовнішньою політикою держави.
Вплив політичної складової на торгові операції з житловою нерухомістю значний і абстрагуватись від цих чинників неможливо. До них можна віднести: соціально-економічну спрямованість політики правлячої партії; передвибор